STONE’S PRESS 2026年2月号 – 株式会社ストーンズ本店

空室対策の決定打！『選ばれる物件』への投資効果

　近年、賃貸市場では『すぐに次が決まる人気物件』と『空室が長期化する物件』の二極化が加速しています。この差を生んでいる決定的な要因は、時代のニーズに合わせた『設備への投資』です。

　かつては『バス・トイレ別』や『室内洗濯機置き場』が必須条件でした。しかし、ライフスタイルが変化した現代では、独立洗面台や温水洗浄便座といった水回りの充実、さらにはオートロックやTVモニター付インターホンなどの防犯設備が『あって当たり前』の条件となっています。
　こうした設備を備えた物件は市場に増えていますが、需要に対して供給が追いついているとは言えません。結果として、条件を満たす物件にだけ入居希望者の注目が集中する『一人勝ち』の状態が生まれています。

　重要なのは、現代の部屋探しがポータルサイトの検索機能を使った『消去法』である点です。希望条件にチェックが入らない物件は、検索結果にすら表示されません。土俵に上がれなければ、その魅力も伝わらないのが現状です。

　空室期間を短縮するためには、初期投資を惜しまず、まずは検索の『フィルター』を突破する準備が必要不可欠です。例えば家賃５万円の部屋が半年空室になれば、30万円の損失です。この金額を空室の補填に費やすか、将来の収益を生む設備投資に充てるか。この判断こそが、長期的な賃貸経営の成否を分ける鍵となります。

　ストーンズでは、費用対効果の高い設備投資についてのご相談を承っております。ぜひお気軽にご相談ください。

家賃滞納を『強制執行』まで長引かせないために

　さる1月15日、賃貸住宅の明け渡しを求める『強制執行』の現場で、入居者が執行官や立ち会いの保証会社従業員を包丁で刺し、死傷させるという、非常にショッキングな事件が報じられました。
　この事件の引き金は、長期にわたる家賃の滞納です。再三の督促にもかかわらず解決に至らず、最終手段である法的強制執行へと進んだ結果、このような最悪のトラブルに発展してしまいました。

　実は、強制執行に至ると、オーナー様には大きな負担がかかります。裁判費用や荷物の撤去費など数十万円以上の持ち出しとなり、多額の費用負担となることが少なくありません。また、物件で事件が起きてしまえば、その後の募集にも大きな影響が出てしまい、物件価値へのダメージは避けられません。

　こうした最悪の事態を防ぐため、私たちは『初動対応』を大切にしています。単にお金を催促するのではなく、実際にお会いしてお困りごとを伺い、ご親族への協力要請や役所の支援制度をご案内するなど、粘り強く解決の糸口を探ります。
　最近は電話を避ける入居者様も多いため、携帯電話の番号へ短い手紙を送る『SMS（ショートメッセージ）』や、ご家族との連絡に使われる『LINE（ライン）』も活用しています。文字でのやり取りは電話よりも心理的な壁が低く、大きなトラブルになる前に解決できることが多いです。

　『強制執行』という最悪の事態を回避し、オーナー様に安心して経営を続けていただくことが、私たちの使命です。これからも、現代のツールを活用したスピーディーかつ温かみのある対応で、大切な資産をお守りしてまいります。

資産価値を直撃する”死角”の代償

共同住宅における入居者様の安心とオーナー様の大切な資産価値を守る上で、防犯対策の重要性は増しています。『自分の物件では事件など起きない』と考えがちですが、トラブルは予期せぬ瞬間に発生します。
　実際にストーンズが管理する物件で発生した器物損壊事件では、広範囲に被害が出たものの、防犯カメラは２カ所のみの設置でした。

しかし、入口のカメラが犯人の侵入経路をわずかに捉えていたことが決め手となり、警察は犯人の特定に成功しました。これによりオーナー様は犯人への損害賠償請求が可能となりましたが、一方でカメラの死角となった箇所については証拠不十分となるなど、設置場所の重要性も浮き彫りになりました。

　また、『器物損壊は保険で対応できる』とお考えの場合でも、防犯カメラの映像は不可欠です。保険会社は損害が『意図的な犯罪行為』であることを確認するために確実な証拠を求めるため、映像の有無が保険金支払いの確実性と迅速性を左右します。
　一度でも物件内で事件が発生し、対策が不十分だと判断されれば、入居者の不安による退去や新規入居率の低下を招き、結果として家賃を下げざるを得ないなど資産価値の減少に繋がります。

　防犯カメラは単なる設備ではなく、トラブルを未然に防ぎ、万一の際には迅速な解決へと導く『資産と安心を守るための保険』です。導入費用の目安は、資産として所有される場合は1台あたり約25万円〜（施工費別途）、初期費用を抑えて手軽に導入される場合は月々12,000円〜のリースプランもご選択いただけます。

　物件の構造や状況に合わせた最適な設置・運用プランをご提案いたします。今回の事例を教訓に、将来にわたって物件の価値を維持するため、防犯カメラの導入をぜひ前向きにご検討ください。

相続した土地をすぐに売却すべき？賢く手放すための2つの理由と注意点

　『実家を相続したが、住む予定がない』『税金が複雑で、いつ売るべきか判断がつかない』こうしたお悩みは、不動産相続において非常に多くの方が直面する課題です。相続した土地や建物を早期に売却すべきと言われる背景には、維持費の削減と税制上の大きなメリットという2つの側面があります。

　不動産を所有し続ける限り、固定資産税は毎年必ず発生します。空き家のまま放置していてもその負担は続くため、早期に売却することで、翌年以降の支出をゼロに抑えることができます。さらに重要なのが、売却時にかかる『譲渡所得税』を大幅に軽減できる特例の存在です。

　代表的なものとして、相続税を支払っている場合、その一部を経費として計上できる『取得費加算の特例』や、一定の要件を満たす古い空き家を売却する際に利益から最大3,000万円を差し引ける『空き家の特別控除』があります。これらの特例を活用できるかどうかで、最終的に手元に残る金額に数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。

　ただし、これらの制度には『相続開始から３年10ヶ月以内』や『３年が経過する年の年末まで』といった厳格な期限が設けられています。また、耐震基準の適合や取り壊しの要否など適用条件も複雑で、複数の特例を併用できない場合もあります。

　最適な売却のタイミングを逃さないためには、早い段階での準備と正確な状況判断が不可欠です。
　自己判断が難しい場合は、ぜひお気軽にストーンズへご相談ください。ストーンズでは相続の窓口として税理士等の専門家と連携し、お客様の物件評価額や相続状況に合わせた最適なプランをご提案いたします。