STONE’S PRESS 2022年3月号 – 株式会社ストーンズ本店

防犯対策＝空室対策なんです！

　皆様の物件、防犯対策はお済みでしょうか？単身アパートで、駅近でない場所になると人通りが少なく、外灯がなかったりと、不安な思いで帰路につく人も少なくありません。オートロック付きの物件でも、空き巣に入られてしまう時代です。お部屋探しをされる入居者様に関しても、防犯面を気にされる方は例年増えてきています。防犯対策＝空室対策にもなるため、オーナー様にはぜひ所有物件の防犯について見直していただきたいと思います。

　近年、様々な防犯商品が販売されていますが、不動産のプロがおすすめする効果的な対策がランキングになっています。堂々の１位はモニターフォンで、これはもう付帯していることが標準となってきました。一方で、防犯カメラが３位にランクインしていますが、『なにかあったときに安心できる』『外から見ても防犯対策していることがすぐ分かる』という声が多いです。

　また、管理会社目線で見るとごみの不法投棄や違法駐車の特定などに役立ち、抑止の効果もあります。防犯カメラは、買取・レンタルなどがありますが、ストーンズではレンタルをおすすめしています。

理由としては、メンテナンスを無料でしてもらえる点、期間の縛りはありますが初期費用がお得な点です。

　ストーンズでは警察署や役所などでも使われている画質のいいもので、カメラ１台から初期費用（工事費）なしで導入できる商品もご紹介しています。詳しくはぜひ資産管理課までご相談ください。

この冬のリクエストランキング

　不動産業界では、一般的に入居者様からの問い合わせを『クレーム』と呼んでいます。しかし『クレーム』という言葉は、不満や苦情を連想させ、ネガティブな思考になってしまいます。そのため、『入居者様のリクエストを叶える！』というポジティブな思考で対応することが必要と考えストーンズでは『クレーム』と呼ばずに『リクエスト』と呼ぶようになりました。　

　この冬のリクエストランキングは左記になりました。最も多かったのが、昨年同様に水栓器具からの水漏れで、エアコン故障、ゴミの出し方、給湯器故障、騒音が上位にあがっています。

　注目したいのは、昨年の調査と比較して給湯器に関するリクエストが半分以下となっていることです。これは、コロナ禍の影響により給湯器の品不足が続いており、迅速に対応できない場合があるため、冬場に退去となった部屋では、給湯器の水抜きをして、ブレーカーを上げる対策を今まで以上に徹底してきたことが結果に現れました。
　しかし、ストーンズでも給湯器不足の影響はあり、修理では直らずに交換を要する場合には、品不足のため時間がかかってしまいます。その期間、お湯が全く使えない状況を回避するために、仮付けの給湯器を設置して対応をしています。

　また、入居者様に気持ち良く住んでいただくために、退去時に耐用年数が過ぎているエアコンや給湯器などの設備は、事前に交換することをお勧めします。ただ、それでもリクエストを100％未然に防ぐことはできませんので、リクエストが発生した際には入居者様に『管理会社がストーンズで良かった！』と言ってらえるように、迅速で丁寧なリクエスト対応を実施し、オーナー様の賃貸経営をサポートいたします！

賃貸住宅管理業者の登録制度

　令和３年６月15日より『賃貸住宅管理業適正化法』が施行され、賃貸管理業にも免許制度が義務化されました。皆さまご存知のように、不動産業には免許制度があり、国家資格者がいなければなりません。一方、賃貸管理業は免許や資格がなくても、誰でも勝手に管理業ができる市場だったのです。しかし、一部の悪質なサブリ－ス業者と家主との間で、契約のトラブルが相次ぎ社会問題に。

そこで、不動産業同様に賃貸管理業も法整備された次第です。数年前から登録制度の話はあり、そのために準備をしてきたストーンズでは、国家資格である『賃貸不動産経営管理士』の資格保有者が22名となりました！
　これからも、賃貸住宅の管理に関する専門家として、オーナー様、入居者様から安心して任せてもらえる管理会社を目指してまいります。

いまさら聞けない民法改正

その9

賃借物の一部滅失等による賃料の減額等（民法611条）

　これまで、全６回にわたり『連帯保証』をテーマとして進めてまいりましたが、読み返しますと、法律の内容をわかり易くお伝えすることは、やはりむずかしいなと思う今日この頃です。
連載中『くまさん』宛に直接お問い合わせいただいたオーナー様もいらっしゃいましたが、ご不明点や具体的なご相談などがございましたら遠慮なくお問い合わせください。

　さて、これからのテーマは『一部滅失等による賃料の減額等』です。『一部滅失等』という馴染みのない言葉がありますが、借主様（入居者様）が火災・浸水・雨漏りなどで貸室の一部の利用が制限されたり、貸室の設備に不具合が生じて電気・ガス・水道が使えない、トイレ・お風呂・エアコン・テレビなどが使えないということを『一部滅失等』といいます。

　賃貸借は、オーナー様が借主様に対して、貸室の使用および収益をさせることを約束し、これに対して、借主様がオーナー様に賃料を支払うことで成立します（民法601条）。そのため、貸室の一部が使えないという『利用制限』や『不具合』が生じたとき、改正前は借主様からの賃料減額請求に応じるのか、適正な減額はいくらが相当であるのかと悩むケースがありました。

そのあたりの一部が、改正により明確化されたのが民法611条となります。改正前の『一部滅失』には改正後に『使用及び収益』が加わり、改正前の『賃料の減額を請求することができる』は改正後に『減額される』と義務化され、これまでの当たり前が通用しなくなりました。オーナー様には重要な改正となりますので、次回よりもう少し詳しくご紹介させていただきます。

溝の口駅前に新店舗OPEN！

　先月号でもお伝えしましたが、４月にストーンズ仲介部の新しい店舗がOPENします！場所は溝の口駅から徒歩２分、ポレポレ通り、みずほ銀行の隣になります。よく通られるオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。本社１階の仲介部（お部屋探し）の店舗が、そのまま引っ越しすることになるのですが、駅前店では新たな取り組みを行います。それは・・・【セルフお部屋探しで仲介手数料が０円！】になるサービスを提供いたします。また、店内は【北欧のカフェ】をコンセプトに、居心地のいい空間となっています。

　ストーンズでは『賃貸を楽しくする』をモットーに気軽にお部屋探しができ、入居者様もオーナー様もハッピーになれるサービスを提供していきたいと考えています。

　オープン記念イベントも開催いたしますので、『どんなお店かな？』と気軽に立ち寄っていただけると光栄です！来店されたオーナー様には、記念品のプレゼントもご用意しています。またお知らせを別送いたしますので、詳しくはそちらをご確認ください。

リノベーション完成内覧会

　世の中にある賃貸のお部屋の多くは『茶系の床に白いクロスのお部屋』です。このような画一的なお部屋は競合物件が多いため、空室が続く要因にもなります。そんな状況から選ばれるお部屋にするためのリノベーションが『リノッタ』です。リノッタには『Colors』と『Chic』と『Life』の３種類あります。デザインは合わせると300種類以上あり、お部屋の状態、入居者ターゲットによって最適なデザインを選択できます。そして、CGによるホームステージング、専用サイトによる募集で成約の促進をします。リノッタでは『デザイン』と『募集』の両面から競合物件との差別化を図ることができるのです。
　管理オーナー様には、昨年より『Colors』をご提案していましたが、これからは『Chic』『Life』も含め、満室経営に向けた最適なご提案をさせていただきます。

Welcome to STONE’S！

Welcome to STONE'S！

　今回ご紹介するオーナー様は、数年前、弊社に相談した際の営業マンの対応が良かったことが、お問合せのキッカケとなりました。
　当時、オーナー様のお悩みは、空室がなかなか埋まらないことでした。対応した営業マンがオーナー様の物件の状況を確認したところ、募集に不可欠な情報がポータルサイトに公開されていないことが発覚。すでにお部屋探しはネットが主流になっていたことから、今の募集の仕組みについて詳しくご説明をしました。当時は弊社でご紹介できない募集形態だったので、残念ながら直接お役には立てなかったのですが、弊社のアドバイスに対して感謝のお言葉をいただきました。
　それから数年が経過した昨年、管理会社に対する不信感から、今回の管理会社変更につながります。お話をお伺いすると、管理の形態の説明や、不明点に関して質問してもちゃんとした回答がもらえず、それがお金にも関係することから、ますます信用がおけなくなったとのことです。

■ 物件住所：目黒区目黒本町
■ 物件概要：木造2F　4戸室

　そこで対応した担当が、当時の営業マンです！弊社の管理形態など、詳細にご説明をし、ご納得いただいたことで、管理契約へとなりました。
担当者いわく、『オーナー様との信頼関係が築けたことが最大の要因で、１棟のご相談だったのが、２棟目の契約までしていただけたのがその証です』と、今回のことを振り返りました。

　世の中に管理会社はたくさんあります。そして、それぞれが管理内容であったり、管理料であったり特徴を打ち出しています。しっかりと管理することが前提ですが、オーナー様と管理会社の『信頼関係』があってこそ成り立つものだと思います。
　管理のことでお悩みの方は、コロナ禍で直接会う機会が難しいこともありますが、オンラインでのご相談も承りますので、ご連絡をお待ちしております。ご納得いくまでお話をさせていただきます

コロナ渦での空室対策！

　大手ポータルサイトSUUMOの調査を見ると、長引くコロナ禍において、賃貸入居者の行動様式が大きく変化していることが見て取れます。ご存知の通り、在宅ワークが恒常化する中、フル在宅も増加し、在宅ワークはもはやあたり前の世の中になりつつあります。

　これまで入居者様が住まいに求める条件としては、『駅近で交通の便がいい』、『近隣の生活関連施設の充実度』が重要視されていましたが、ここにきて『遮音性に優れた住宅に住みたくなった』が要望のトップになりました。次に、宅配ボックスの設置、仕事部屋が欲しい（部屋数が欲しい）、日当たりや通風など、お部屋の快適性が希望条件の上位にランクインしています。
　つまりお部屋で過ごす時間が増えたことで、今までは気にならなかった居住性能への不満が増えています。例えば、オンライン会議など、室内で声を出す機会が増えたことで、住戸内外の音にとても敏感になったり、在宅でのネット利用が増えたことで、通信速度への不満が大きくなっています。

　テレワーク対応の部屋づくり、インターネットの速度UP、宅配BOX、インナーサッシや防音床など、コロナ禍で変わった価値観や新たなニーズをとらえ、お部屋の付加価値をUPさせアピールポイントを見直すには、今は絶好のチャンスなのかもしれません。

　ストーンズでは、様々な成功事例をもとに、テレワーク関連の提案を強化しています。また、積極的にITの導入を進め、お客様の利便性の向上と稼働率向上を実現しています。コストや投資効率を意識した提案を心掛けることは言うまでもありません。コロナ禍の空室対策でお困りのオーナー様は、是非一度ストーンズにご相談ください。