2022年10月の火災保険改定
毎年、台風や豪雨などによる大規模な自然災害が発生していますが、それに伴い、本年10月に火災保険の改定が行われます。
まず、契約期間が最長10年から５年に短縮されます。2015年10月に最長36年から10年に短縮されてから７年しか経っていませんので、ここ数年の保険金支払いの大きさがわかります。
次に、火災保険料が全国平均で10％強引き上げられます。2015年当時と比較すると、３割ほど上がるケースもあります。
最後に、良いこととしては、地震保険料は全国平均で0.7％下がります。
以上の中で、契約期間の短縮が、最も大きな改定です。
これまで、10年間保険料が一定だったのが、５年後に保険料が見直されることになり、保険料の値上げが反映されやすくなります。保険制度を維持する上ではやむをえないことですが、契約者にとっては痛いところです。
火災保険に未加入の方はもちろんですが、年払い契約の方や、保険料が安い分補償が薄い共済などに加入している方は、火災保険を見直す良い機会といえます。
10年契約が必ずしも良いとは限りませんが、補償内容や保険料負担が適正かなど、総合的な検討、ご提案が可能ですので、この機会にご相談いただけると幸いです。
保証会社の歴史と保証範囲のお話
ストーンズ信用保証サービスは、ストーンズグループが取り扱っている物件に付帯する『家賃回収業務』や『入居審査業務』等に日々奮闘しています。今月から数回にわたって、賃貸保証に関するお話をしていきます。今回は「保証会社の歴史と保証範囲」についてです。
『保証会社』の歴史は意外と浅く、現在存在する保証会社の約半数が2005年以降に設立されています。弊社の設立は2001年、保証会社の利用率は2010年の約39％から10年後の2018年には約75％と２倍近くになっていることから（日本賃貸住宅管理協会調べ）、ストーンズグループがいかに先見の明があったのか、おわかりいただけるのではないでしょうか？
保証会社を選ぶ上で一番重要視するべきは『保証範囲』です。主な保証範囲は家賃や共益費等・原状回復費用・残置物の撤去費用・法的手続きに要した費用が対象となります。また、前述以外では更新料や早期解約のための違約金等も保証の範囲とする会社もあります。
多くの保証会社は、月額賃料の12ヵ月分から48ヵ月分程度の『保証限度額』を設けております。なかには原状回復費用や残置物の撤去費用は月額賃料の１ヵ月分までしか保証されない場合がありますが、弊社加入の管理物件の保証であれば、原状回復費用の借主負担分や残置物の撤去費用は原則制限を設けず保証していますので、未払いのまま退去してしまった場合でも安心です！
今年で設立22年、家賃回収率99％の実績で、今後もオーナー様に対しより良い賃貸経営のお手伝いができればと思います。
いまさら聞けない民法改正 vol.11
賃借物の一部滅失等による賃料の減額等（民法611条）
前回からのテーマについて、はじめに少しおさらいをしますと、借主が小火・浸水・雨漏りなどで貸室の一部の利用が制限されたり、貸室の設備に不具合が生じて電気・ガス・水道が使えない、トイレ・お風呂・エアコン・テレビが使えないということを『一部滅失等』といいましたね。
そして、このルールが『賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合、それが借主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて減額される（民法611条の1）』という内容に変更となりました。
そこで、今回はポイントを２つご紹介させていただきます。
１つ目は『それが借主の責めに帰することができない事由によるものであるときは』という部分です。これは、建物の老朽化などで借主に責任がない場合、オーナー様は賃料を減額する必要がありますよ！という内容になります。逆に言えば、寝タバコによる小火など借主に責任がある場合、オーナー様は賃料を減額しなくても良いですよ！という内容になります。
２つ目は、『割合に応じて減額される』という部分です。これは、雨漏れなどでお部屋の20％が使用できない場合、使用できない期間、家賃は20％の減額する必要がありますよ！という内容になります。しかし、建物や設備に故障や不具合は付き物です。運用としては、使用不能の程度が軽微で、かつ修繕期間が常識の範囲内であるときは、賃料を減額しない方向で調整するのが一般的です。
以上、今回はポイントを２つご紹介させていただきました。特に２つ目のポイントは、お部屋が物理的な破損をしたケースで考えるとわかり易いのですが、設備に機能的な不具合が生じたケースでは少し対応が難しくなります。次回は、そのあたりについて少し詳しくご紹介させていただきます
外壁診断承ります！
昨年、ストーンズでは外壁診断のできる『がいへきんぐ』というアプリを導入しました。既にこの『がいへきんぐ』を使い外壁診断した建物がありますので、ご覧いただいたオーナー様もいらっしゃるかと存じます。
『がいへきんぐ』は一級建築士監修の外壁診断アプリです。専門業者でなくても外壁の診断が可能ですので、スピーディーに外壁の状態が把握できます。専門業者に頼むことによって、工事を頼まなくてはいけなくなるのでは？という心配もいりません。
診断書の内容もわかり易く、❶各箇所の写真、❷各箇所の劣化状態を5段階で診断、❸1級建築士監修の解説コメントが付いていて充実した仕様となっています。
現在管理物件に関しては、順次『がいへきんぐ』を利用した外壁診断書をお送りしておりますが、お急ぎでご希望のオーナー様がいらっしゃいましたら、お気軽にお問い合わせください。まずは、外壁の現況を知っていただき、今後の対策を練る機会にしていただきたいです。
『リノッタ～ライフ～』が好調です!
『リノッタ～ライフ～』は退去後の部屋を元の状態にリフォームするのではなく、300種類以上あるコンセプトの中から、お部屋の状態、入居者ターゲットによって最適な壁紙や床のデザインが選択できます。それにより、魅力的で選ばれるお部屋を創ることができるコンセプト型のリノベーション商品です。
ストーンズプレスの5月号で施工事例第一弾のご紹介をしましたが、なんと同じオーナー様より、お部屋が空いたタイミングで2部屋『リノッタ〜ライフ～』をリピート注文いただきました。
物件は、最寄駅から徒歩13分、築33年、２DK（42㎡程）のRCマンションで、ターゲットは20代～30代のカップル・新婚からファミリー層になります。コンセプトはそれぞれ『JEANS LIFE（ジーンズ ライフ）』と『MAPLE LIFE（メイプル ライフ）』とし、趣向を凝らしたデザイン性のあるお部屋になってます。
どちらのお部屋も元の賃料より10%UPで工事期間中に成約となり、オーナー様もとても喜んでいただきました。また、次回お部屋が空いた際にもご依頼いただけることに！
空室率が増加の一途をたどる賃貸業界で、空室改善はオーナー様の共通課題です。そのような中、賃料を下げるのではなく、賃料を上げながら問題解決をするのが、『リノッタ〜ライフ～』です。
ストーンズの空室改善提案はリノベーションの力で、劇的に付加価値を高め、ひと部屋ひと部屋の価値を最大化します。『リノッタ〜ライフ～』について、ご興味のある方はぜひお問い合わせください！
Welcome to STONE'S！
退去抑制も立派な空室対策です！
オーナー様がストーンズに管理移行するきっかけは、オーナー様のお知り合いの物件を当社が管理しており、その方から当社の名前を知ったことでした。ご相談いただいた当初は、管理会社を変えることは考えておらず、募集や入居者対応などについて参考になればというお気持ちでした。何度かお話しするうちに、ストーンズに興味を持っていただき、最終的には大手の管理会社様から当社へ管理移行していただくこととなりました。
オーナー様のお困りごとは、『今後リモートが増え入居者トラブルが心配』、『入居してもすぐ退去になってしまう』というものでした。お話しを進めるうちに、当社の特徴である『定期借家契約』や『メンテナンス部署』があることに大変魅力を感じていただきました。
オーナー様曰く、『定借により、属性の良い人が残っていく』こと、メンテナンス担当が建物や設備に気を配ることで、『入居者の声がオーナーに届く』ことがイメージできたというものでした。
当社は管理移行の際はもちろん、日々の管理業務の中でも、各入居者様からお部屋の不具合や要望などをヒアリングし、オーナー様にご提案しています。これからは永く住んでもらうことがオーナー様の大きなメリットとなりますし、退去抑制にもつながります。今までの早期退去は、入居者様の声を吸い上げられなかったことが一因かもしれません。また、定期借家契約に関しても、入居者様から実際いい人が増えてきましたとのお声を頂戴しております。
大手の管理会社には規模の安心感がありますが、一方細かいところにまで気を配れないという心配もあります。今後も他の不動産管理会社がやらないことを率先してやる管理会社を目指して参ります。お悩み事は何でもご相談ください。
■ 物件住所：高津区 ■ 物件概要：木造2F 8戸室
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