ガレージハウス現地体験会レポート
先日、『百聞は一見にしかず』ということで、『港北BBガレージ』にて初の現地体験会を開催いたしました。当日は、実際の建物を直接ご覧いただきながら、ガレージハウスの生のデータ、例えば稼働率の高さ、退去率の低さ、利回りの高さ等、賃貸経営における優位性について詳しくご説明させていただきました。
ご参加いただいたオーナー様からは『実際に見てイメージが湧いた』『収支性の高さを実感した』『ガレージハウスはまだまだブルーオーシャンな分野だと感じた』などのお声をいただき、終始楽しい雰囲気で盛り上がる体験会となりました。
ご好評につき、次回の体験会も開催予定です。『土地面積別の建築プラン』『収支シミュレーションの実例』や『自分の土地の簡易診断』など、無料の相談会も同時開催予定です。
建替えや相続を見据えた土地活用にお悩みのオーナー様は、是非この機会にご参加の上、ガレージハウスの優位性をご体感ください。
賃貸経営の不安を解消！
『定期借家契約』という選択肢
近年、家賃の上昇トレンドが続いていますが、普通借家契約のままでは入居中の家賃を上げることは困難です。さらにトラブル時に退去してもらえず悩むオーナー様も少なくありません。
こうした不安を解消する手段が『定期借家契約』です。『定期借家は家賃を下げないと募集できない』と説明する管理会社もありますが、それは過去の話です。 再契約可能な契約なら通常相場で募集できます。今回は、定期借家契約を採用することの主なメリットを3つご紹介いたします。
- 適切な家賃に見直せる
普通借家では 難しい賃料アップも、定期借家契約であれば、再契約時に周辺相場や物価高に応じた適切な賃料設定が可能です。 - トラブルの長期化を防ぐ
マナー違反を繰り返す入居者様とは期間満了時に再契約しない選択が可能です。優良な入居者様とだけ再契約を結ぶことで、良好な住環境を維持できます。 - 計画が立てやすい
将来の建て替えや売却に合わせて契約期間を設定できるため、立ち退き交渉や高額な立ち退き料の発生リスクを抑えられます。
都心では貸し手優位な市場環境もあり、東京23区のファミリー物件ではすでに約35%が定期借家契約と言われています。家賃の上昇率も普通借家を上回るなど、これからのスタンダードになりつつあります。今後この流れは広がり、対応できない管理会社は淘汰されるとも言われています。
弊社では平成12年から原則すべての契約を定期借家契約（再契約可能）で運用しており、25年以上の実績とノウハウがございます。
『興味はあるけれど、今の管理会社は対応していない』とお悩みのオーナー様、ぜひ一度ご相談ください。 『まずは話を聞いてみたい』『入居者募集だけ試したい』というお問い合わせも大歓迎です。皆さまのご連絡をお待ちしております。
その先行申込、実は損していませんか？繁忙期前に『適正賃料』の仕込みを！
その先行申込、実は損していませんか？
繁忙期前に『適正賃料』の仕込みを！
賃貸の繁忙期といえば1〜3月ですが、最近は『繁忙期だと良い部屋が見つからない』と焦り、12月から探し始める方が増えています。
現在、首都圏の賃貸市場は高い需要が続いており、神奈川県の賃貸入居率も97〜98％台（空室率2〜3％前後）と高水準で推移する『空室枯渇』の非常に良い市況です。
そうした中で近年増えているのが、退去前に申込が入る『先行申込』です。一見順調に見えますが、少し立ち返ってみましょう。実際に次の方が入居でき賃料が発生するのは、退去後のリフォーム完了後です。つまり退去前に決定してしまうのは、相場より『安すぎる賃料設定』の可能性があります。
そこでストーンズでは、AIを活用したデータ分析により『適正賃料』を算出し、そこにベテランスタッフの定性的なプロの知見を足した『チャレンジ賃料』を提案しています。
実際に先日も、駅徒歩2分の2LDK物件にて、適正賃料より10,000円以上高いチャレンジ家賃で募集を行いました。結果、リフォームが完了した絶妙なタイミングで申込が入り、リフォーム期間以外の空室損失を出さずにオーナー様の収益を最大化できました。
私たちが目指すのは、『賃貸を楽しくする』という企業理念のもと、オーナー様の『収益最大化』に貢献し、経営の成果と喜びを分かち合える関係性を築くことです。そのために退去前やリフォーム中はまずチャレンジ賃料で募集を開始し、ポータルサイトのPV数や反響状況を見極めながら適宜調整のご提案を行っています。
リフォーム完了時には『なるべく高い賃料で決まっている状態』を作り出すことで、空室期間を最小限に抑えつつ収益の最大化を実現します。
早期満室はもちろん、賃貸経営のパートナーとしてぜひストーンズにお任せください。まずは一度、お気軽にご相談ください。
緊迫する滞納トラブルの現場！
保証会社の利用で回避する賃貸経営のリスク
今年1月、杉並区での裁判所による強制立ち退きの現場で、滞納者が裁判所の担当者や保証会社の社員に刃物で襲いかかり室内に放火、命が奪われるという悲惨な事件が起きました。
さらに9月にも西東京市で、退去手続きのため自宅を訪問した保証会社の担当者が複数回刺され重傷を負うなど、最近の滞納トラブルの現場は緊迫感を増しています。
こうした事件の背景にあるのは、社会的孤立や経済的困窮により『もう後がない』と追い詰められた入居者の存在です。以前のような居留守や口論にとどまらず、自暴自棄となり凶行へ及ぶリスクが増えています。現在、東京や神奈川で自主管理をされているオーナー様は15％〜20％程度ですが、自主管理を続けられる方にこそ、こうした不測のリスクを回避する備えが必要です。
私ども保証会社や管理会社の価値は、単にお金を回収することだけではありません。滞納解消への助言や支払計画のご提案、困窮初期における公的支援への『福祉つなぎ』で滞納の長期化を防ぎつつ、現場対応から法的手続きのサポートまでをプロが引き受けることで、オーナー様が現場のリスクをご自身だけで抱え込まない環境を整える点にあります。
『これまでご自身で管理されてきた』というオーナー様も、ぜひ今一度ご自身と、将来賃貸経営を引き継ぐご家族の安全を最優先にお考えいただければ幸いです。保証会社の活用やプロへの管理委託こそが、大切な資産と平穏な賃貸経営を守る防衛策となります。保証や賃貸管理について、ご不安な点がございましたら、いつでも私までご相談ください。
冬本番前にやっておくこと！
秋の深まりとともに朝晩が冷え込み、本格的な冬の訪れを感じる季節となりました。今回は、アパートやマンションをお持ちのオーナー様へ、『給湯器』のトラブル予防についてお伝えいたします。
給湯器の故障は、特に寒さの厳しい冬場に多く発生します。万が一、入居中に壊れてしまうと新しい本体が届くまでに１ヶ月以上かかることもございます。
給湯器等の長期使用製品安全点検制度が2009年から施行されて以降は、お湯が使えない期間の家賃を減額するケースが増加しております。
特に年末年始に故障が重なると、工事業者が休みに入るため、入居者様の生活への影響も大きく、大変なご迷惑や大きな費用負担をおかけすることになります。
しかし、ご入居中のお部屋は、事前に給湯器の点検をすることができません。そこでおすすめなのが、『お部屋が空いたとき（退去時）』の予防交換です。設置から１０年ほど経っている給湯器は、退去のタイミングで新しくしておくのが一番安心です。工事もスムーズに進み、次の入居者様を気持ちよくお迎えできます。突然の故障による急な出費や心配事を防ぐ、とても効果的な備えとなりますので、弊社ではそのような提案をさせていただいております。
弊社では、各物件における給湯器のメーカー・型番・年式に加え、設置場所やリモコンの設置基数などの情報をデータベース化し、トラブル発生時に素早く対応できるよう体制を整えております。これからもオーナー様の貴重な資産を守る安心のパートナーとして力になってまいります。些細なことでもお気軽にご相談ください。
～ なぜ不動産は相続税対策になる？ ～
現金と不動産でこんなに違う『相続税評価』の仕組み
毎月、このコラムでは不動産を通した相続対策についてお伝えしていますが、今回は一度初心に戻り、『なぜ不動産が相続税対策になるのか？』その基本の仕組みと、近年の税制改正に伴う注意点をおさらいしてみたいと思います。
相続税は、亡くなった方が所有していた財産の『時価』そのものに課税されるわけではなく、財産ごとに定められたルールに基づいて評価した『相続税評価額』をもとに計算されます。ここに、現金と不動産の大きな違いがあります。
例えば、1億円を現金で所有していた場合、基本的には1億円がそのまま相続財産として評価されます。一方、1億円で購入した不動産は、路線価方式や固定資産税評価額など定められた方法で評価されるため、評価額が1億円よりも低くなるのが一般的です。これが、いわゆる『資産の圧縮』効果です。
さらに、その不動産を第三者に賃貸している場合には、土地は『貸家建付地』、建物は『貸家』として評価され、借地権割合や借家権割合を考慮すると評価額がさらに下がる仕組みになっています。つまり、『同じ1億円の資産』であっても、現金で持つ場合と賃貸不動産として持つ場合では、課税対象となる評価額に大きな差が生じるのです。実際、貸家建付地評価に加え『小規模宅地等の特例』などの条件が揃えば、時価1億円の土地建物が相続時の評価額では4,000万円程度まで圧縮される例さえあります。これが、『不動産は相続税対策になる』と言われる大きな理由です。
ただし、近年はこの『実勢価格と相続税評価額の乖離』を利用した過度な節税対策に対して、国税庁による評価方法の見直しが進んでいます。タワーマンション等の評価見直しをはじめ、購入・建築後の経過期間（取得時期や保有期間による評価規定）に関するルールなど、時期や物件の形態によって従来の想定どおりの圧縮効果が得られないケースも増えてきました。
また、相続税を抑えることだけに注力しすぎると、空室リスクや修繕費の増加、借入金返済の圧迫などにより、相続後にご家族が苦労してしまう可能性もあります。大切なことは、単に税金を減らすことだけではありません。最新の税制に則しながら、大切な資産を守り、ご家族が安心して引き継いでいける形をつくることが重要です。
『所有している不動産の評価額が今どうなっているのか』『建て替えや買い替えも含めて検討すべきなのか』など、ストーンズでは“不動産の総合医”として、オーナー様お一人おひとりに合わせた最適な相続対策をご提案させていただきます。相続について何か気になることがございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。
～ なぜ不動産は相続税対策になる？ ～
現金と不動産でこんなに違う『相続税評価』の仕組み
毎月、このコラムでは不動産を通した相続対策についてお伝えしていますが、今回は一度初心に戻り、『なぜ不動産が相続税対策になるのか？』その基本の仕組みと、近年の税制改正に伴う注意点をおさらいしてみたいと思います。
相続税は、亡くなった方が所有していた財産の『時価』そのものに課税されるわけではなく、財産ごとに定められたルールに基づいて評価した『相続税評価額』をもとに計算されます。ここに、現金と不動産の大きな違いがあります。
例えば、1億円を現金で所有していた場合、基本的には1億円がそのまま相続財産として評価されます。一方、1億円で購入した不動産は、路線価方式や固定資産税評価額など定められた方法で評価されるため、評価額が1億円よりも低くなるのが一般的です。これが、いわゆる『資産の圧縮』効果です。
さらに、その不動産を第三者に賃貸している場合には、土地は『貸家建付地』、建物は『貸家』として評価され、借地権割合や借家権割合を考慮すると評価額がさらに下がる仕組みになっています。つまり、『同じ1億円の資産』であっても、現金で持つ場合と賃貸不動産として持つ場合では、課税対象となる評価額に大きな差が生じるのです。実際、貸家建付地評価に加え『小規模宅地等の特例』などの条件が揃えば、時価1億円の土地建物が相続時の評価額では4,000万円程度まで圧縮される例さえあります。これが、『不動産は相続税対策になる』と言われる大きな理由です。
ただし、近年はこの『実勢価格と相続税評価額の乖離』を利用した過度な節税対策に対して、国税庁による評価方法の見直しが進んでいます。タワーマンション等の評価見直しをはじめ、購入・建築後の経過期間（取得時期や保有期間による評価規定）に関するルールなど、時期や物件の形態によって従来の想定どおりの圧縮効果が得られないケースも増えてきました。
また、相続税を抑えることだけに注力しすぎると、空室リスクや修繕費の増加、借入金返済の圧迫などにより、相続後にご家族が苦労してしまう可能性もあります。大切なことは、単に税金を減らすことだけではありません。最新の税制に則しながら、大切な資産を守り、ご家族が安心して引き継いでいける形をつくることが重要です。
『所有している不動産の評価額が今どうなっているのか』『建て替えや買い替えも含めて検討すべきなのか』など、ストーンズでは“不動産の総合医”として、オーナー様お一人おひとりに合わせた最適な相続対策をご提案させていただきます。相続について何か気になることがございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。
『賃貸住宅新聞』にて当社の取り組みが紹介されました！
『賃貸住宅新聞』にて当社の取り組みが紹介されました！
このたび、当社の取り組みが『賃貸住宅新聞』の『管理会社ノート』コーナーにて紹介されました。
記事では、当社が推進する『部分リフォーム』による稼働率99.7%達成の取り組みや、オーナー様への提案力の強みが詳しく取り上げられています。
当社では、費用を抑えて物件魅力を最大化する『バスリノ』や定額制リフォーム『Colors』、仕上がりを鮮明にイメージできるバーチャルステージング（CG画像）を活用しています。過去事例や金額を明記した独自資料で丁寧にご説明することで、提案の約90%で受注をいただき、平均1か月以内での早期成約を実現しています。
今後も築古物件の価値を高め、オーナー様の収益最大化と入居者様に選ばれる住まいづくりに全力で取り組んでまいります！
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