『次の世代へ、価値を繋ぐ』 専門家とつくる、時代に選ばれる賃貸住宅
築25年、二子新地駅徒歩2分のアパート。建て替えには早い築年数ですが、賃貸経営を圧迫するであろう大規模修繕費や、ますます上昇することが予想される建築費と金利が心配事でした。何より、万全の状態で次世代にアパート経営を引き継ぎたいという強く優しい想いから、オーナー様は建て替えを決断されました。
そこで私たちは、駅至近という利便性を最大限に活かし、現在のニーズにマッチする『収益性の高い単身者向けワンルーム』への建て替えをご提案しました。
オーナー様からは、『建築費の抑制』『収益性の向上』『シンプルさ』という３つのご要望をいただきました。そこで私たちが最もこだわったのが、入居者の不満として特に多い『お隣の話し声や足音』への対策です。在宅時間が増えた現代において、静かな住環境は最大の強みになります。今回は、お部屋とお部屋の間に浴室やトイレなどの水回りを配置し、居室同士が直接隣り合わない間取りを採用しました。さらに、上階への遮音マット設置と下階の天井への防振対策を施すことで、上下左右の音の伝わりを軽減。従来の同規模物件と比較して、体感で約半分にまで騒音を抑える計画となっています。
また、現代のライフスタイルに合わせてあえてベランダを廃止しました。これにより、1部屋あたり約30万円の建築コストを削減。その代わりに、天候を気にせず室内で洗濯物が干せる『サンルーム』を設置しました。コストを抑えながらも、暮らしやすさを格段に高める工夫です。
私たちストーンズは、賃貸経営のプロとして、その土地の魅力を最大限に引き出すご提案を大切にしています。オーナー様の大きな決断が、これからの安心と喜びに繋がるよう、心を込めてお手伝いいたします。どうぞお気軽にご相談ください。
管理オーナー様イベント STONE’S＋ONE PROJECT
ゲームコーナーのご案内
今年も管理オーナー様へ日頃の感謝をお伝えするために、恒例の感謝祭『Stones＋one project』を開催いたします。今回は、ご家族でお楽しみいただける４つのゲームをご用意しました。見事クリアした方には素敵な景品を差し上げます。ぜひご家族やご友人と一緒に、すべてのゲームに挑戦してください。本日はその中から２つのゲームをご紹介します。
ひとつ目は『カローリング』です。これは氷の上の競技「カーリング」を、室内の床の上で手軽に楽しめるようにした話題のスポーツです。底に車輪がついた特製の円盤をすべらせます。ブラシで床を掃く必要はありません。力加減のコントロールが決まった瞬間の爽快感は格別です。
ふたつ目は『コーンホールチャレンジ』です。アメリカのお祭りで大人気の伝統的なボードゲームです。少し離れた場所から、トウモロコシの粒（コーン）が詰まった柔らかいお手玉を、傾斜のついた板に向かって優しく投げます。ルールはとても簡単で、板の上に乗れば１点、板の穴に入れば最高得点の３点です。応援する側も思わず声が出てしまうほど盛り上がります。
その他にも、思わず笑顔になってしまう楽しいゲームをさらに2つ準備しております！ 当日はスタッフ一同、皆さまと一緒に最高の時間を過ごせることを心より楽しみにしております。
2027年1月、相続税大改正！
『即効性の節税』から『早期着手の重要性』へ発想転換を！
これまで『最強の財産防衛策』とされてきたアパート建築や収益物件の購入ですが、今後はこれまでの対策が難しくなりそうです。しかし悲観する必要はありません。ルールが変わるのであれば、オーナー様も『対策の立て方』を変えれば良いのです。今回は、その仕組みとオーナー様が今すぐ取るべき新戦略についてお話ししたいと思います。
これまでの相続税対策は、極端に言えば『亡くなる直前』であっても高い効果が見込める場合がありました。仮に１億円の現金でアパートを建築した場合、固定資産税評価と貸家評価で計算すると、相続税上の建物評価は、約4,000万円程度にまで圧縮できたからです。
しかし、2027年1月からはここに『５年間の縛り』が設けられることになりそうです。 仮に、物件を取得・新築してから5年以内に相続が発生した場合、従来の低い評価ではなく、原則として『建築費・購入額の80%』という時価ベースで課税されることになります。つまり、直前の駆け込み対策による節税効果を、国が事実上シャットアウトした形です。
一例で申しますと、仮に1億円で建てたアパートが５年以内に相続されると、これまでは約4,000万円だった評価額が8,000万円になってしまいます。その差は約4,000万円。税率によっては、これだけで約1,000万円近く税金が増える場合も考えられます。
この話を聞くと、『もう不動産での節税は無理なのか』と思われるかもしれませんが、裏を返せば、建築または取得してから５年を超えて（６年目以降に）相続を迎えれば、これまで通りの高い節税効果が得られるということです。国が規制したいのは、あくまでも『亡くなる直前の駆け込み』です。健康で元気なうちに計画を立て、５年以上ゆとりを持って賃貸経営を続けていれば、大切な資産を次の世代へ大きく減らすことなく引き継ぐことができるともいえます。
つまり、これからの相続対策において最も重要な視点は、金額の大きさだけではなく『どれだけ早くスタートを切れるか』という、時間との戦いを考慮しなければいけないということです。
また、先祖代々土地を守ってこられた地主様や、５年以上賃貸物件を所有しているオーナー様には『救済措置（経過措置）』が用意されています。新ルールの通達が定める日よりも前に『着工（建築中も含む）』していれば、土地に関しては５年ルールの対象外（増税ペナルティの対象外）となる見込みです。したがって、その土地については、従来通り『路線価』をベースに計算し、アパートが建っていることによる『貸家建付地』としての評価減をそのまま適用することができます。
もし資産の中に、『そろそろ建て替えが必要だけど、まだ先でいいか』と先送りにしている老朽物件がある場合は、まさに『今が決断の時』です。2027年になってから着工したのでは、5年以内に万が一のことがあれば建物が増税になるリスクがあります。しかし、法改正前の今動き出せば、そのリスクを最小限に抑えながら資産を遺すことができる可能性が高くなります。
ストーンズは、単に建物を建てる、または売るだけの会社ではありません。オーナー様の資産とご家族の未来を守る不動産の総合医でありたいと考えています。ご所有の資産の健康診断や、法改正を見据えたシミュレーションなど、どんなことでもお気軽にご相談ください。
Custmer’s Voive
不動産投資物件の購入事例をご紹介いたします！
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