創業30年の知恵、理想のアパートできました

 令和初のストーンズ新築プロデュース物件『tres(トレス)』が完成を迎え、1月 17 日・ 18 日の2日間でオーナ ー様向けの完成見学会を開催しました。この『トレス』はストーンズがデザイン・設計などを中心にプロデュースをしました木造2階建ての共同住宅で、若い男女をターゲットとしたワンルーム8戸室という賃貸物件となります。最寄り駅徒歩 15 分という少々駅 からは離れた場所にありますが、周辺にはワンルームや1Kの物件も多く存在するエリアで、お施主様からの単身物件希望というご要望も踏まえ、競合物件に埋もれることなく、 10 年・ 20 年経過しても人気物件であり続けることを考えながらデザイン・設計された賃貸物件です。
 今回は、ターゲットである 20 代〜30 代を想定しながら、ストーンズグ ループの若手スタッフとも打ち合わせを重ね、男女問わず住んでみたくなるデザイン・機能にこだわりました。特に今後も高い入居率を維持する上で必要不可欠な差別化として、スキップフロアーと階段付きのロフトを組み合わせたユニークな空間となっており、募集開始から予想を上回る反響をいただき僅か一週間足らずで満室となりました。
 ご来場いただいたオーナー様からは『他にはない、おもしろい間取りだね』『空間をうまく使っている』『なぜもっと早くこういうの作らなかったの』など、ありがたいお言葉を沢山いただき盛況な見学会でした。この度は、寒い中、多くのオーナー様にご来場いただき誠にありがとうございました。

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管理会社選びが賃貸経営の命運を分ける時代!

 もし今オーナー様が賃貸経営に問題を抱えているとしたら、それは管理会社に問題があるのかもしれません。入居率が悪いのは、立地が悪い築年数が古いなど、物件自体に原因があると考えがちですが、実は管理会社に問題があるケースも多々あります。近年の賃貸市場は、一昔前の常識がまったく通用しない程様変わりしていますが、募集一つとってみても古い管理会社は、インターネットの環境変化についていけず、今だに旧態依然とした紙による募集方法のままです。

 私も仕事柄いろいろなオーナー様とお話をさせていただきますが、昔ながらの管理会社だと分かっていても、『先代からの付き合いだ』、『融通を効かせてくれる』、『そもそも変えるのが面倒くさい』等、現状維持を選択されるオーナー様が多数派です。

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でも過去にこだわっていては、将来は良くなりませんし収支も改善できません。過去の経緯は一旦忘れ、一度まっさらな気持ちで見直しすることもありだと感じています。
 良い管理会社は、エリアや入居者のニーズを分析し決まらない理由を探します。また家賃を下げる空室対策ではなく、競合物件との差別化や成功事例も踏まえた的確な対策を提案します。募集の際、最も重要なインターネット対策にも抜かりはありません。ポータルサイトで上位検索されるSEO対策はもちろん、クオリティの高い写真掲載、仲介会社を味方につけるキャンペーン等、情報をしっかり提供し反響数・案内数を増やしてくれます。
 また今後の人口減少を考えると、高齢者や外国人への対応も急がれますし、定額型居住サービス(サブスクリプション型賃貸)等、これからの時代にマッチした新しい貸し方への柔軟な対応力も不可欠となります。

 他にも民法改正への対応、テナントリテンションを見据えたリフォームやリノベーションなど資産価値向上への対応、修繕など建物維持や建て替え、節税・相続対策等、解決しなければならない問題は多岐に渡ります。オーナー様一人でこれらの答えをすべて導き出すには限界があります。

 今からでも遅くはありません。良い管理会社を探し、今後の環境変化に備える準備が必要です。言い換えると、これからは管理会社選びが賃貸経営の命運を分ける時代になります。ストーンズも完璧ではございませんが、新しい事にチャレンジする精神と行動力は誰にも負けません。これからもオーナー様の頼れるパートナーとして、賃貸経営のお手伝いをさせて頂きますので、お困り事がございましたら是非お声掛けくださいますようお願い申し上げます。

終身建物賃貸借事業

 『3588万人』。こちらの数字は何を表していると思いますでしょうか?この数字は、2019年9月時点での日本の高齢者( 65 歳以上)の人口を表して います。総務省の統計によると、前年と比較して全体の人口が 26 万人減少して いるのに対し、 65 歳以上の高齢者の人口 は 32 万人増加しています。以前から社会 問題となっている少子高齢化の現状が数字から伺えます。賃貸市場においても、少子高齢化問題の影響を受け、供給が需要を上回り、空き家及び空室のお部屋が増えているのが現状です。
 そこで近年再び注目されているのが『終身建物賃貸借事業』です。この制度は、60 歳以上の単身または夫婦世帯等が入 居者となり、借主が死亡した際に賃貸借契約が終了する制度です。

 高齢者の入居拒否という問題の打開策の一つであり、万が一借主が死亡した後も配偶者は安心して居住し続けることができます。貸主としても、借主の死亡により契約が終了するため、契約が相続人に引き継がれることが無く相続問題に悩まされません。また、高齢化による需要にも期待でき、住宅の老朽等の場合に限定して、解約の申し入れもできます。 全ての物件がこの制度に該当する訳ではなく、バリアフリーなどの基準を満たす物件にのみ活用できます。

 2018年に利用しやすいよう制度が緩和されましたが、まだあまり制度が知られていないのが現状です。私はこの制度の普及が今後の日本の未来を左右するのではと思い、先ずは制度の認知が第一歩だと考え今回書かせていただきました。気になった方は、ぜひこちらの制度について調べてみてください。

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