STONE'S

増え続ける在留外国人

 東京オリンピック・パラリンピックまであと約3ヶ月になりました。観戦チケットの抽選が始まるたびに応募していますが、こどごとく抽選から外れている平泉です(泣)
 さて、オリンピック開催に向けて各部門でインバウンド対策が進められています。年々、訪日外国人が増え、今年の予測は4,000万人だそうです。訪日外国人が増えるとともに、外国人労働者も増加傾向にあり、必然的に在留外国人も増えています。法務省の統計によると在留外国人の数は「273万1,093人」です。(令和元年6月末までの集計)都道府県別でみると、東京、愛知、大阪に次いで神奈川県は4番目に外国人人口が多いエリアとなっています。
 二子新地店では毎月契約に至るお客様のうち約3割が外国人となり、お隣の二子玉川にある楽天本社がその理由のひとつといえます。以前までとは違い、外国人入居者が特別な存在ではなくなる時代が迫ってきていると思います。
 しかし、未だに外国人不可という物件は多く、外国人であるだけで物件を借りることができないという問題があります。外国人居住者というと、あまり良いイメージをもっていない方もいらっしゃるかもしれませんが、外国人入居者を受け入れるメリットもたくさんあります。例えば、上述のように、外国人の受け入れが難しいという物件がまだまだあるため、一度居住すると、比較的長期間借りていただけたり、同様の理由から、築年数が経っていたり、立地条件のあまり良くない場合でも契約に至ることが多いことも挙げられます。

 一般的に外国人の入居者は、ビザの関係もありトラブルを起こさないよう日本人以上に「気を付けている方が多いと感じます。トラブルに巻き込まれた場合、異国の地では外国人というだけで不利になるケースもあるからです。しかしストーンズグループはでは、外国人専用の保証会社を利用するなどして、万が一のトラブルにも対応しています。
外国人を受け入れることにより、空室対策にも繋がりますので、是非ご検討してみてください。

ストーンズ・アフィット

二子新地店 平泉 絵里

いよいよスタート!民法大改正!

 今月1日、民法の中の「債権法」と呼ばれるる部分(契約など)が約120年ぶりに改正され施工日を迎えました。日本の法律の中で最も条文数が多い民法。今回は、そのうち約200項目が変更となるため大改正といわれています。その中でも賃借権に関わりのある大きな変更が保証のルールです。そこで、今回は特に影響が大きい「極度額の定めのない個人の根保証契約は無効」という新ルールの一つについて賃貸借を想定しながらご紹介します。
 まずはじめに、賃貸借の保証契約は「根保証契約」かつ「連帯保証契約」という特徴があります。わかりやすい保証契約の一例としては、1000万円のお金の貸し借りを保証するような契約が挙げられます。一方、賃貸借では、契約時にどれだけの金額を保証するのかが分からない「賃貸借契約で生じた債務」という範囲を保証する契約で、これが「根保証契約」といわれています。また、賃貸借では、保証人より責任の重い連帯保証人を求める「連帯保証契約」が広く採用されている点、連帯保証契約に限らず保証契約は貸主と連帯保証人が直接契約するため、知貸借契約には付随しますが「別の契約」であるという点を押さえると理解がし易いかもしれません。
 そして、これに連帯保証人が個人の場合は「極度額」を定めるという新ルールが加わりました。極度額とは上限額のことで改正前は無制限でしたが、今後の契約書類には「連帯保証人の負担額は〇〇〇万円を極度額とする」というような定めがないと無効になります。実務としては、もし保証契約が無効となった場合でも、賃貸借契約は別の契約であり有効という点を押さえ。①未払いリスクと空室リスクのバランスを取りながら上限額をいくらに設定するか。②今後はどのように未払いリスクに備えるか。③改正前の賃貸借契約が満期を迎えたときに連帯保証契約が「無効」とならないよう賃貸借契約を更新することなどがポイントとなります。

 今回は、保証の一部についてのみ触れましたが、数ある改正項目に対応する際は、契約書の目的(紛争を未然に防止する)、改正項目、合意があれば変更できる法律か(任意規定)、合意の有無すら問わず適応される法律か(強行規定)などを踏まえ契約書の見直しを行うこと。また、施工日以降も業界の課題となるあいまいな改正箇所があるため、トラブルが生じた際に悩まないよう予め対応方法を想定しておくことが大切です。
 この度の民法改正については、今後の新型コロナウイルスによる動向にも気を配りながら「管理会社目線のわかりやすいセミナー」を開催してオーナー様と大切な項目を共有する場を設ける予定です。開催の目処が付きましたら改めてご案内を差し上げますので是非ご参加ください。

miyamoto

ストーンズ 取締役社長

宮本 明

コンサルティングフィー 10% OFF キャンペーン

当社が目指すことは、オーナー様にとって最適な有効活用、
その資産のポテンシャルを最大限に引き出した事業計画をご提案すること、
そして安定した賃貸経営を実現することです。

*対象条件あり。詳しくはお問合せ下さい。 資産コンサルティング部:044-850-1220

台風、地震への備え

 昨年10月に大きな被害をもたらした台風19号の上陸から半年が経ちます。当社で管理している物件でも浸水被害がありましたが、火災保険の水災保証を付けていないオーナー様が何名かいらっしゃいました。1部屋の復旧に数百万掛かりますが、保険で全額賄えるオーナー様は、すぐに工事依頼ができました。一方で、全額自己資金で支払うオーナー様は見積調整に時間が掛かり、その間に工事会社の手が塞がり、工事が後回しになるという悪循環に陥りました。公的支援なども色々探してみましたが、こんなに無いものかと驚きました。リフォーム費用や損失家賃を全部賄える火災保険の重要性を改めて認識させられました。
 今後は19号以上の台風を想定し、備える必要があります。水災被害が考えられる地域にご自宅や賃貸物件をお持ちの方は、早めに保険を見直した方が良いと思います。

 台風ばかりを心配しがちですが、地震への備えも忘れてはなりません。建物の地震保険で万全と思っている方もいらっしゃいますが、地震による火災は最大で50%しか保証されません。また、建物よりも家財の方が被害が大きくなります。ご自宅であれば、地震家財保険への加入、築年数の浅い建物であれば、地震火災費用特約(地震による火災を100%補償)を検討してみてはいかがでしょうか。

地球温暖化に伴う猛暑・豪雨の増加により全国で水災が頻発しています。また、都市部への人口、産業の集中や流域の開発に伴う保水機能の低下により、都市部における水災が深刻化しています。

 来年も火災保険料の値上げが予定されていますが、保険の見直しをご希望の方はいつでもお声掛けください。

yamaguchi

ストーンズ 資産コンサルティング課

課長 山口 大介

新人紹介

ito

ストーンズ メンテナンス課
伊藤 有希

 

 はじめまして!昨年の11月にメンテナンス課に所属しました伊藤と申します。
 早いもので、入社してから5ヶ月が経とうとしています。普段は社内で勤務しており、お電話でお客様からリクエストを受け付けています。本来ならば直接お会いしてお話ししたいところですが、声だけのご案内になりますので、先輩方に教わりながらひとつひとつ慎重に対応しています。女性目線で壁紙や床を選ぶこともあり、楽しみを感じています。今年の目標はインテリアコーディネーターの資格を取得し、空室のお部屋に付加価値をつけられるデザインができたらと思っています。今度とも、何卒よろしくお願い申し上げます。