リノベーションを手軽に実現する『カラーズ』
温かみのあるウッド調デザインが新ラインナップに追加
2021年７月に導入した空室対策に効果的なパッケージ商品のプチリノベーション『カラーズ』の施工実績が、おかげさまで100件を超えました！大変多くのオーナー様にご好評をいただいています。
『カラーズ』は、壁１面と天井の壁紙、照明をダウンライトにする内容がパッケージ化されており、手軽にリノベーションできるのが特徴です。カラーバリエーションは全部で13タイプあり、パッケージ料金は居室が６畳以下の場合で12万円（税別）からとなります。
導入されたオーナー様からは、短期間で施工が完了することや、洗練されたデザインで部屋の雰囲気が一新する、空室期間が短くなったなど、ご好評の声が寄せられています。
賃貸住宅は、白い壁紙や茶系の床などの無難なデザインがあふれています。空室率の増加に伴い、個性のない部屋は家賃だけで比較される価格競争に陥りやすく、結果として家賃を下げて募集しているのが現状です。このような物件に色の力で他の物件にない独自性を与えることで、入居者の個性に合ったお部屋を提供していきます。
退去時に通常の原状回復工事のみを行った場合、居住年数に応じて再募集時の家賃を現状の相場に合わせるために数千円下げることがあります。しかし、この部屋に『カラーズ』を施工することで、家賃を下げなくてもよくなり、実質家賃が上がることになります。ストーンズでの100件を超える施工実績では、家賃を下げることなく、更に平均1,750円アップして成約しています。
この度、13タイプあったデザインに加え、温かみのあるウッド調の新商品『ウッド・カラーズ』が登場しました。現状の床材の色に合わせて選ぶと、とてもよい雰囲気のお部屋に仕上がります。ウッド調の壁紙は、自然の中での安らぎを感じさせ、リビングや寝室に取り入れることで、心地よい空間を演出できます。これにより、さらに多様なコーディネートが可能となりました。
詳細につきましては、お気軽に資産管理課スタッフまでお問い合わせください。
2024年10月、火災保険料が値上がりします！
損害保険大手４社は、今年10月より、住宅向け火災保険の参考純率を全国平均で13％引き上げると発表しました。これは、過去最大の引き上げとなります。
火災保険料は、業界団体が保険料の目安となる『参考純率』を算出しています。近年、台風や豪雨などの自然災害が頻発しており、各保険会社の保険金支払い額が急増していることや、建築資材や人件費の上昇により、建物修理費も増加していることから、機構は昨年の夏に、住宅向け火災保険の料率引き上げを決めました。
火災保険料は、損害リスクに応じて、建物の構造や所在地によって決まります。台風や雪災リスクは地域によって異なる料率でしたが、水災リスクは全国一律で算出されていました。今年の10月からは『水災リスク』が市区町村ごとに５段階に細分化されます。（※表１）具体的には、１等地が最もリスクが低く、５等地が最もリスクが高くなり、保険料も高くなります。
川崎市の場合、ストーンズのある高津区は3等地でちょうど真ん中、隣の宮前区は１等地で川崎市の中ではリスクが低い地域となり、東京湾に面している川崎区は５等地で最もリスクの高い地域です。保険料は最も高い地域が最も安い地域に比べて約1.2倍となり、細分化前と比べて、１等地は平均６%低い水準に、５等地は平均９%高い水準です。（※表２）値上がり水準はあくまで全国平均ですので、地域や建物構造・築年数などによって異なります。同じ等地でもハザードマップ、過去の浸水報告、保険会社によって保険料は異なります。
見直しを検討するケースとして、二つご紹介します。一つ目は、2024年10月以降に火災保険の満期を迎える場合です。保険料の値上げが実際に適用されるのは、改定が実施された以後に新規加入や更新した契約に対してです。火災保険の満期が2024年10月以降の場合、改定が適用される10月より前に見直しをすることで、値上げの影響を遅らせることができます。
二つ目は、水災補償をすでに付けている場合、水災補償内容が適切に選択されているか確認してください。過去に浸水被害を受けたことがある地域の場合、水災保険料だけでなく、免責額も高くなる可能性があります。
今回の保険料値上げを、火災保険を見直す好機と捉えて、お持ちの物件の等地を確認し、必要に応じて保険内容を見直すことをお勧めします。火災保険料の値上げや保険内容の見直しについてご不明な点がございましたら、コンサルティング事業部もしくは資産管理課の担当までお気軽にご相談ください。
リクエスト対応日記 ～水漏れ対応～
メンテナンス部カスタマーサービス課では、日々入居者様のお困りごと（リクエスト）に対応しています。今回はそのリクエストの中でも特に思い出深い『水漏れ対応』についてお話しします。
１階に保育園、上階に住居がある建物で、夜間に住居の入居者様から『１階の保育園の入り口から水が吹き出している』と連絡がありました。
現地に駆けつけると、入り口から滝のように水が流れ出ている状態でした。保育園の職員の方にも現地に来ていただき、原因箇所を特定したところ、天井からの漏水ではなく、床から水が湧き上がるように漏れている状態でした。同時に設備業者の方にも駆けつけてもらい、周辺を調べたところ、給水管が破損している箇所が見つかり、仮補修を行い漏水を止めることができました。
しかし、対応はこれで終わりではありません。本格的な修理作業をするには一時的とはいえ建物全体の水を止めなければならず、これが大きな問題なのです。というのも夜間ではありましたが、建物全体の水を止めるということは、水の断水によりトイレの水が流せなくなってしまうことになります。
そこで、ひと部屋ずつ訪問して、浴槽に水を一杯ためていただくようお願いすることで、少しでもその不安を解消するよう心がけました。不測な事態にもかかわらず保育園の職員の方々、上階の入居者様、そしてオーナー様のご協力があって解決できました。
その後、室内の修繕の見積もりと保険申請を行い、時間はかかりましたが、室内の復旧まで完了することができた事案でした。
このように、カスタマーサービス課では、日々入居者様の生活を守るために取り組み、その結果としてオーナー様の賃貸経営が安定するよう努めております。
残置物の後始末
今回は『残地物の後始末』についてお話しします。入居者様が滞納して退去する際、退去立会日を設定していたにもかかわらず、その立会日前に入居者様が退去し、連絡が取れないことがあります。この時、居室に何も残っていなければよいのですが、荷物が残っていた場合は注意が必要です。
なぜなら、退去した部屋に残された荷物は入居者様が所有権を放棄していない限り、退去した入居者様の所有物だからです。荷物の置き場を移動させることはできますが、勝手に不要なものやゴミだと判断し処分することはできません。残された荷物の中には明らかに処分しても問題ないと推定できるものもあるかもしれませんが、原則としては、法的な手続きを行って処分することとなります。
ただ、そうなると、大変な時間と手間がかかります。価値のないような荷物にわざわざ保管費用をかけて保管し続けるのも悩ましいところです。
このような場合、実務上は、部屋に残されたものを記録し、価値評価も含めて目録を作成します。そして、仮に処分しても高価ではないものや代替が効きそうなものは処分し、貴金属類やパソコンなどの家電製品、書類、思い出品などは、第三者には分からない価値があるため、可能な限り保管するように心掛けてください。
なお、保管期間については法令において明確な規定はされておらず、裁判例などでも『保管期間の正解』は示されていません。保管期間については法律家への相談などで決めた方が良いですが、最終的に処分をせざるを得ない場合でも証拠が残るように写真などを撮っておくことが最も重要なポイントです。
STONE'S PRESS 2024年過去記事
STONE'S PRESS 2023年過去記事
