蛇口のパッキンの替え時
メンテナンス部では、入居者様の入居中のトラブル対応に日々奮闘しております。今回はその中でも特に多い水まわりのトラブルについてお話します。
水まわりのトラブルで特に多いのは、水栓などからの『水漏れ』です。水栓には水が漏れないように接続部分にパッキンが取り付けられていて、このパッキンはゴム製のため消耗品となります。１〜２年で水漏れしてしまうことは稀ですが、経年とともに水漏れはいずれ発生してしまいます。そのため、ストーンズでは退去時に水漏れが発生していなくても、このタイミングで交換することをお勧めしています。
その理由として、ここで交換をしないで水漏れが発生してしまった場合、入居者様にもオーナー様にもデメリットがあるからです。
まず、入居後間もなく水漏れが発生してしまうと、住んだばかりの入居者様に悪い印象を与えてしまいます。さらに、入居者様は工事完了までの間、水漏れが解消されないまま過ごすという不便な思いをすることになります。
また、工事費用についても退去後のリフォーム時にパッキン交換をする場合は約1,000円程で済むのに対し、入居中にパッキン交換する場合は、約10,000円程になってしまいます。パッキン部品自体はとても安いものですが、そのために施工業者が訪問し対応する費用が余計にかかるため、オーナー様のご負担も増えてしまうことになります。
このように退去時に水漏れが無くてもパッキン交換を行なうことは、入居者様にとってもオーナー様にとってもメリットがあります。退去時のリフォームでは、こうした視点で消耗品についてお見積りの項目に入れることがありますので、その際にはご理解とご協力のほどよろしくお願いいたします。
『外国籍の方の受け入れ』について、一度考えてみませんか？
オーナーの皆様は、外国籍の方の受け入れについてどうお考えでしょうか？『言葉が通じない』『生活習慣が違う』『家賃をちゃんと払ってくれるのか』など、不安に思われているかもしれません。受け入れる間口がまだ多くないために、外国籍の方が住まい探しに苦労する状況が続いています。
総務省の調査では外国籍人口は年々増加傾向にあると発表され、新型コロナウイルスの影響で入国者は減ってはいるものの、引き続き外国籍の方の人口は増加していくと予想されています。ストーンズでは2021年は23件だった申込数が、2022年は49件と約2.1倍になりました！そのため、外国籍の方の受け入れ状況によっては、稼働率の向上に大きな効果が期待できます。
そこで、いかに外国籍の方を受け入れるかが重要な課題となります。多くのオーナー様が懸念されている家賃滞納、ゴミ出しなどは、管理会社には対応しきれないと思われがちですが、外国人専門の保証会社等と連携することで解決出来るよう仕組化されています。
ストーンズでは外国人専門の賃貸保証会社と提携をしています。この賃貸保証会社では管理会社と連携して、申込みから退去までを多言語でフォローするトータルサポートを行っています。この賃貸保証会社ではこのサポート体制を『親代理業』と定義しています。そのため、外国籍の方が長期入居しやすい環境を整えたり、入居者様の教育などもあわせて実施します。ストーンズでも外国籍の方のお申込みを多くいただきますが、そもそも受け入れが出来ないと成約には至りませんので、間口を広げる事も大きな空室対策と捉え、時代の流れにあわせる必要もあると言えます。
外国籍の方の受け入れをこれから検討をしていただけるオーナー様については、資産管理課スタッフが不安を払拭できるようご説明させていただきますので、お気軽にご相談ください。
この度、ユニットバスお手軽リノベーション『バスリノ』を商品化しました！これは既存のユニットバスの壁にダイノックシートを貼り、ミラー交換、サーモスタット水栓交換、シャワーホース＆ヘッド交換（節水ボタン付）がセットとなり、140,000円〜施工が可能なパッケージ商品です。テイストは数種類あり、住まわれるお客様のターゲットに合わせて、デザインを選ぶことができます。また、オプションでLED照明を付けたり、温水洗浄便座を付けることも可能です。（※要見積）
何故『バスリノ』を商品化したかというと、いくらお部屋が魅力的でもユニットバスが古臭いままだと検索時にお客様にはじかれてしまったり、内覧時に印象悪く思われることがあり、せっかくのチャンスを逃してしまう物件を多く見てきたからです。だからといって、3点ユニットバスをバストイレ別の工事をすると50〜70万円程かかるため、なるべく費用をかけずに手を加えたいオーナー様にとっておすすめの商品となっています。
こちらの『バスリノ』は、単独で施工が可能な工事ですが、弊社のライトリノベーションの『カラーズ』や『ライフ』と一緒に工事を行うことでより高い効果が見込まれます。バスリノはあくまで水廻りを新しくする訳ではないため、募集時の設備条件は変えられません。そのため、お部屋と水廻りを一緒にリノベーションすることで総合的に付加価値が上がるのです。
今後は、施工事例をストーンズプレスにてご紹介していきますので、ご興味のあるオーナー様はぜひご相談ください。
～カラーリングで付加価値プラス！～
ストーンズのデザイナーと建築士がひとつひとつのお部屋に付加価値のあるリノベーション工事をご提案する『へやリノ』。毎回、オーナー様には大変好評をいただいています。
今回『へやリノ』した物件は、JR南武線『武蔵中原』駅徒歩14分の立地にある築28年のマンションです。この物件はストーンズが前管理会社から管理を引き継いだもので、前管理会社が退去後に原状回復工事をしないまま２ヶ月以上も空室だった２部屋をリノベーションしました。立地条件などからターゲットを子供がいるファミリーとして、ごろ寝やプレイルームに最適な和室を残したプランとしてます。コンセプトは和室を残したこともあり『居心地の良さを追求した部屋』としました。旅館で過ごす癒しの休日を毎日の生活に取り入れ、日頃の疲れを温泉のように洗い流してくれるようなお部屋です。
Before
ありがちなお部屋でした
After
開放的なLDKに大変身！
もともとの間取りは３DKでしたが、広いLDKの方が今のニーズに合っていることから、２LDKへ間取り変更をしています。和室は畳を琉球畳風なカラー畳に、間仕切り戸を格子デザインのアルミサッシに、襖は撤去してオープン収納として、和モダンを演出しています。バスルームやキッチンは、比較的綺麗だったこともあり水栓やシャワーヘッド、シート、照明器具を交換しています。また、デザインクロスをほど良く施し、建具の交換などを行い居心地の良いお部屋となりました。
After
家具選びが楽しみになりそうです
After
モダンな和室になりました
After
２つ目のお部屋のデザイン
After
押入れはクローゼットに！
結果、リノベーション工事中に申込が入り成約となりました。工事費用は設備交換をしなかったこともあり320万円ほどで、成約賃料は原状回復工事のみを行った場合に比べて19,000円アップし、利回りも約７%と良い投資となってます。
オーナー様からは『どこの部屋かと思うほど綺麗で素敵なデザインになっていて、バスルームもキッチンも取り替えていないのに、まるで新品のように見え、和室も和モダンで居心地が良さそうです。私も住みたいと思ってしまいました。思い切ってリノベーションして良かったです。』と感謝のお言葉をいただきました。
空室率が増加の一途をたどるなか、空室改善はオーナー様の共通課題です。そんな中、賃料を下げるのではなく、賃料を上げながら問題解決するのが、ストーンズのリノベーションです。リノベーションをご検討されているオーナー様は是非一度、ストーンズまでご相談下さい。
もっと詳しく見たい方はこちらをチェック！→
昨年は台風・新型コロナウイルスの影響で開催できていなかった『収穫祭』を数年ぶりに開催できた年でした。久しぶりの開催ということで試行錯誤しながらの企画となりましたが、オーナー様方の笑顔がたくさん見られた３日間となりました。
皆様、突然ですが、お好きなお野菜は何ですか？？もらって嬉しいお野菜は何ですか？？自然塾ではオーナー様からのリクエストをお待ちしております！お送りしているアンケート用紙がまだお手元にある方は是非リクエストの声を聞かせてください。今年も皆様に喜んでいただけるお野菜栽培にチャレンジしたいと思っております♪
良かったところは残しつつ！改善が必要なところは良くしながら！今年もより良い活動になるよう、プロジェクトメンバーを引っ張っていきたいと思います。オーナー様に喜んでいただくことはもちろんですが、スタッフメンバーも同じように楽しいと思えるような活動にしていければいいなと思っています！
STONE'S PRESS 2023年過去記事
STONE'S PRESS 2022年過去記事
