アトレ相模が丘Ⅱ
- ホビーと暮らす -
新築プロデュースの内覧会開催！
３月15日・16日にストーンズが企画、設計、プロデュースした物件の内覧会を開催します。
計画地は小田急相模原駅から徒歩５分ほどの立地です。エリアデータより１LDKや２LDKは需要が上回っており、シングル物件は競合が多いエリアであることから、ターゲットはディンクスやファミリー層向けとし、プランは高い賃料が期待できるよう付加価値のあるものをご提案しました。
今回提案したコンセプトは『ホビーと暮らす』です。玄関に大きな土間と土間に繋がる多目的ルームを設けましたので、ロードバイクなどの自転車整備をしたり、観葉植物を並べて憩いの空間にしたり、SOHOの事務所スペースなどに出来ます。趣味に特化した物件はまだまだ少なく、類似物件と競合することもないため、唯一無二の家賃設定および高い入居率が見込めます。
人口減少や少子高齢化が進む中、普通の物件を作ってしまっては、賃貸の長期安定経営は望めません。ストーンズでは、賃貸事業に特化した強みや経験を活かして、専任の建築士やデザイナーが企画・設計を行い、その土地に合ったオーダーメイドの賃貸物件をプロデュースします!
普通の物件とはひと味違うストーンズプロデュース物件の内覧会にぜひ一度お越しください。
建設業2024年問題
『働き方改革関連法』の猶予期間が終わる2024年４月より建設業でも週休２日制の導入、時間外労働時間の制限等の働き方改革がはじまります。
オーナー様への影響としては、建設コストの高騰や工期の延長により、ローン期間増加や入居の遅れが生じる可能性が出てきます。建築コストが上がれば新築物件の利回りは低下し、相続対策で土地活用を検討しているオーナー様や投資家にとっては、死活問題になってしまいます。解決策としては、物件の『差別化』を図ることが不可欠となります。
ストーンズのプロデュース物件の10年間での入居率は98.8％と大手ハウスメーカー物件の平均入居率95.3％に対して３%以上も高い水準です。また同様に10年間での家賃下落率はハウスメーカーがー7.70％に対し、ー1.69%を維持、10 年平均利回りでは1%以上も高い利回りを実現しています。（表参照）
また、周辺相場より高い家賃設定（最大15%UP）での募集をしておりますが、おかげさまで全てのプロデュース物件において満室稼働となっております。直近の例では先月完成したO’ｓGardenは『UP Floor』による差別化により、相場より３万円程高い家賃設定にもかかわらず完成前に全部屋申込みをいただきました。
2024年問題と呼ばれる人件費による建築コストの高騰に対応するためには、ストーンズのコンセプト賃貸のように物件の差別化を図り、建築コストを家賃に転嫁することが非常に大切です。
2024年4月1日から相続登記が義務化されます！
ニュースなどでご存知の方も多いと思いますが、2024年４月１日から相続登記を義務化する法律が施行されます。例えば、亡くなった父親名義の不動産を長男が相続した場合、長男はその不動産の所在地を管轄する法務局に相続登記を申請し、父親名義の土地を自分の名義に変更する必要があります。また、不動産を相続したことを知ったときから3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科せられる点にも注意が必要です。（過去の相続分も義務化の対象に）
相続登記を放置していると、いざ売却したいときに他の相続人が消息不明で手続きできないという事態も考えられます。また、相続人の中に借金をしている人がいる場合も注意が必要です。債権者は、相続人に代わって相続登記を申請し、借金をしている相続人の持分を差し押さえることができるため、知らぬ間に相続人が持分を売却し、第三者がその権利を取得してしまうというリスクも考えられます。
国土交通省の調査では、現在所有者不明の土地は九州全土の面積を上回り、日本の国土全体の24％にのぼると推定されています。一部は公共事業の妨げになるだけでなく、雑草やゴミの不法投棄、不法占有などの問題で周辺住民とトラブルとなり、治安の悪化や公衆衛生に悪影響を及ぼす事態となっています。これらの問題を改善、予防するため、そして土地をもっと有効活用し、経済の活性化を促すために相続登記が義務化されたという訳です。
相続登記や土地活用でお困りの際は、是非ストーンズにお声かけください。専門のスタッフが的確なアドバイスをさせていただきます。
売買事例インタビュー
今回は、相続された不動産をストーンズで売却されたお客様のインタビューです。なぜストーンズに頼んだのか？またストーンズで売却した結果どうだったのか？をお伺いしてみました。
ストーンズ：なぜストーンズに売却の相談をされたのですか？
オーナーK様（以下K様）：父から相続した不動産を売却しようと考え、最初は物件の近くにある大手不動産会社に相談しました。建物がそのままで売れるのかも、よくわからなかったのが正直なところでしたので、その会社が『より多くの買主候補がご覧になるのでオークションに出す』というアドバイスを受けお願いしました。残念なことに、良い価格で買い取ってくれるお申し出は、『建築業者』一社からあったのみでした。お話しをうかがうと、『解体して土地を切り売りする』ことが買い取りの条件でした。築37年でしたので、『そうなるだろうな』と感じて契約しました。ところが地区の条例に『切り売りできない』ことが書かれていて、業者は気付かなかったため、契約は白紙撤回となりました。基本的な条例を、双方のプロが見落としていたことに大変驚いたのが正直な気分でした。途方に暮れていた時に妻が『知り合いの不動産屋に相談してみる？』とストーンズさんを紹介してくれました。
ストーンズ：我々としても、最初そのような話をK様からお伺いした際には大変驚きました。また、物件の状態が大変良いにも関わらず、買った業者が物件を壊して、土地を切り売りする方針だったことにも違和感を覚えました。
K様：ストーンズさんには物件をご覧になったうえで、最初の面談の際に『この素敵な物件は、ぜひ残しましょう！』と開口一番、言っていただけました。前回は売り方を業者に任せっきりだった自分ですが、私の父が親友の建築士に依頼して、設計や構造に大変こだわって建築したRCの戸建てでしたし、私が両親と過ごした思い出が詰まった実家でしたから、『建物を残せる方法があったのか』と、驚き、嬉しかったです。
ストーンズ：はい、我々としても物件を拝見した時に『とても素敵な物件だな。シェアハウスとして現役だったので、内装も外壁もメンテナンスが行き届いているし、こんな素敵な物件は壊してはいけない。』と直感しました。
また、地元の不動産会社として、街の景観のためにも、取り壊してしまうのではなく、この物件を残すべきだとも考えました。
K様：ストーンズさんにお願いしてからは早かったですねー。お盆休みの時期だったのに、３週間ほどで、あの地区にご縁のある買主の方を見つけてきてくれ、１ヶ月後には契約、３ヶ月後に決済となりました。そして驚くことに当初の希望よりも高く売却してくださいました。
ストーンズ：物件のポテンシャルが高かったのと、RCのガレージ付き戸建てという貴重性もある物件であったため、売却価格を高めに設定してもインターネットで公開すればすぐにお客様は見つかるという自信がありました。あの地区を好きな方が買ってくれる、という直感もありました。
また、いわゆる仲介料の両手にこだわらず、広くお客様を募集したことも、高値かつ早期売却できた要因だと考えています。
K様：不動産という商品は金額が高いのと、一般人は取引する機会が少ないので、どこに頼むかはとても悩ましい問題でしたが、今回の取引をストーンズさんにお願いして本当に良かったと感じています。前の契約が白紙撤回になったことで、物件を残すことができ、かえって良い思いをさせてもらいました。特に印象的だったのは、『物件を、心から気に入ってくれたこと』『フットワーク良く柔軟に対応してくれたこと』『私どもに対するレスポンスの速さと誠実さ』です。ご縁は大切だねと、何度も妻と話しております。
ストーンズ：ありがとうございました。
今回のオーナー様は他社の不動産会社でのトラブルをキッカケにストーンズにご相談いただいたお客様でしたので、ストーンズに任せていただけるのであればしっかりとした仕事をし、信頼を得なくてはと考えました。
結果的には、売主さんも買主さんもそしてその街で暮らす人々も喜ぶ仕事ができ、我々としてもとても嬉しい事例となりました。ストーンズの売買は他社とは異なります。ご興味ある方はこちらをご覧ください。
『それもっと早く言ってよ〜』という名刺管理のCMが一時期話題になりましたが、不動産業で働いていると時々心の底からこのセリフを叫びたくなるときがあり、今日はそんなシチュエーションの実例をいくつかご紹介できればと思います。
先日、知人から『父が亡くなったのだが、相続税が払えなくて不動産を切り売りしないといけない』と相談を受けました。もちろん不動産の売却のお手伝いはさせていただいたのですが、心の底では『それもっと早く言ってよ～』と叫んでいました 笑
なぜかというと、しっかりとした相続税対策をしていれば不動産を切り売りして相続税を払う必要はなかったからです。相続税というのは、被相続人の総資産（資産と負債の合計）がベースとなり課税されます。なので、例えばお持ちの土地に新築のアパートやマンションを建てたり、収益用不動産を新たに購入したりすることで負債を作り、相続税をゼロにすることが可能です。
また、別の方からは『相続税対策でマンションを建てたんだ。サブリースで10年運用しているんだけど保証賃料の見直しの通知が来て・・』と相談を受け、『それもっと早く言ってよ～』とこの際は口に出して言ってしまいました 笑
まず、新築をサブリースするのは基本的に損です。賃貸市場において新築はプレミア物件ですので、無理な家賃設定をしなければ満室経営が可能です。
空室リスクが怖いのであれば、空室リスクの少ない賃貸をプロデュースすれば良いし、それでも怖ければ新築プレミア期間は通常管理で募集し、空室が出始める５年後10年後からサブリースにすることもストーンズでは可能ですよとお伝えしたところ、その方は『目からウロコでした。今後はストーンズさんでお願いします。』と。
ということで今回は不動産版『それもっと早く言ってよ〜』事例でしたが、何事も早めに相談しとくに越したことはありません。不動産のかかりつけ医としていつでもお気軽にストーンズをご活用ください。
STONE'S PRESS 2024年過去記事
STONE'S PRESS 2023年過去記事
