STONE’S PRESS 2023年6月号 – 株式会社ストーンズ本店

適切な時期でのエアコン交換でリスクを回避！

　ストーンズでは入居者様からのリクエストに迅速に対応することが、入居者様の満足度を向上させる大切な業務と考え日々取り組んでいます。
　その中でも、今回はエアコンについてお話をします。前年度、エアコンに関する連絡は、11月から２月の冬の時期に比べて、６〜９月の夏の時期は４倍以上ありました。
　気温が上昇し久しぶりにエアコンの電源を入れると、不具合が生じ連絡が一気に増えます。夏の時期は、日本中でエアコンの需要が急激に上がりますので、入居者様から連絡を受けてからエアコン交換が完了するまでの日数が伸びてしまいます。猛暑の時期は入居者様のボルテージも高いため、求償されるケースも珍しくありません。

　　2020年の民法改正の際に、今までは『家賃減額請求ができる』とされていたものが、『当然に家賃減額される』という、よりシビアな表現に変更になりました。エアコンに不具合が発生した場合、免責の３日を超えると以前とは違い賃料の減額に応じなくてはいけません。
　入居中のエアコンの故障リスクを回避する一つの方法としては、退去時に適切なエアコン交換の判断をすることが必要です。エアコン自体の耐久年数は大体10年と言われています。お部屋が空いた際には、製造年から10年以上経過したエアコンは、故障していなくても交換することをお勧めいたします。そうすることで、入居者様に不要なストレスを与えることも、減額請求を受けることもありません。更には、内見時のアピールポイントになるため、早期成約にも繋がります。
　
　管理オーナー様におかれましては、これから退去後リフォームを行うお部屋について、エアコンの使用頻度が多くなる夏を迎えますので、製造年数を見てエアコン交換のご提案をさせていただきます。
　エアコンを交換することで、空室に申し込みが入ったり、入居後に長く住んでもらえるなど、投資した分がオーナー様のメリットにもつながります。ご提案の際には前向きなご検討をお願いいたします。

どうする？お部屋で入居者様が死亡していたとき

　何十年と続く長い賃貸経営において、あるかもしれない入居者様の死亡事故。今回はお部屋で入居者様が死亡していたときについてのお話をします。
　日本少額短期保険協会のレポートによると、第１発見者は、親族や友人が39％、管理会社、福祉担当者、警察が48％となり、その48％の中でも管理会社が24％と半数を占めています。また、発見原因は、音信不通や訪問が56％、異臭が25％となり、今後、管理会社として万が一のときの対応を求められることが数字の上からでもわかります。
　お部屋の中でお亡くなりになっていた場合、ストーンズでは、ご遺族への連絡やお部屋の遺品整理および原状回復工事、そして再募集を実施します。お部屋の状態により、特殊清掃が必要になることや、場合によってはお祓いや近隣住戸の方の引越しのご相談を受けるケースもあります。そして原状回復工事は、床材の交換をするのかしないのかなど、お部屋の状態により工事内容が変わってきます。

　また、国土交通省公表の『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』によると、死亡の原因が自然死（老衰や病気によるものや転倒事故や誤嚥など）の場合には、長期間放置され特殊清掃を行わなければ、原則として再募集の際に告知する必要はないとされています。
　一方、死亡原因が自殺や他殺による場合や特殊清掃を行った場合には告知義務が生じます。ガイドラインによると、『事案後、入居募集開始から少なくとも３年』は告知が必要と記されています。
　
　ストーンズでは、入居者様の死亡事故が起きてしまった場合の対応方法をマニュアル化しています。ライフラインや賃貸借契約などの各種契約解除などの手続き、再募集するための手順などを10項目にわたり取り決めていますので、万が一の際はストーンズに安心してお任せください。ご遺族、物件にお住まいの他の入居者様、そしてオーナー様に最善のケアをするよう心がけるとともに、ガイドラインに則り、再募集条件や告知期間などをオーナー様にアドバイスさせていただきます。
　詳しいお話をお聞きになりたいオーナー様は、資産管理課までお気軽にお問い合わせください。