新築賃貸『（仮称）相模が丘プロジェクト』
ー ホビーと暮らす ー
来年の春に竣工予定の『（仮称）相模が丘プロジェクト』がいよいよ工事に着手しました。
今回のオーナー様は過去に2度、ストーンズでアパートをプロデュースされた方で、所有する物件の裏の土地を購入することになり、新築プロデュースのご相談がありました。過去にストーンズがプロデュースした物件が高稼働率で家賃が上がったお部屋もあったため、再度プロデュースをさせて頂くことになりました。
今回の計画地は小田急相模原駅から徒歩5分ほどの立地です。エリアデータより1LDKや2LDKは需要が上回っており、シングル物件は競合が多いエリアであることから、ディンプルやファミリー層向けで賃料アップが期待出来る付加価値をつけたプランを作成することになりました。
B棟１F
1階部分に4.5帖の土間と3.5帖ほどの多目的ルームを設置、引き戸を開ければ8帖ほどの空間として使用可能。
ここでは、おもいっきり趣味を楽しむことが出来ます。
建物外観
敷地は旗竿状で、前面道路に2ｍしか接していない土地のため、神奈川県の条例や建築基準法を考慮のうえ木造3階建て長屋の計画としました。
売買事例インタビュー
今年のプレス５月号の【社長のつぶやき】記事で、『日本の不動産売買の常識は世界では非常識！』という記事を掲載しました。簡単にいいますと、不動産の売買において、売主と買主の両方の仲介を担うことは世界的にみると非常識で、アメリカやシンガポールなどの先進国では違法行為とされています。
なぜ法律で禁じる必要があるのかというと、売主と買主の両方の仲介をすることは利益相反行為に当たるからです。
そこでストーンズは売主様の資産を少しでも高く売却することを大前提に考え、これまでの常識に挑戦することに決めました。したがってストーンズでは、買主様からのみ手数料をいただく方式で売買を行なっております。今回は、ストーンズの売買方式に共感をいただき、お任せいただいた売却事例をご紹介いたします。
ストーンズ：マンションを売却しようと思った経緯を教えてください。
オーナーK様（以下K様）：何年も前から、税理士から相続で揉めないように売却を進められていました。ただ、ここ数年は物件の成績がよく、売らなくてもいいかもという話は出ていましたが、娘が２人いて、物件のことには無関心で、賃貸経営のイメージがないみたいなので売却も考えてみようと思いました。
ストーンズ：ストーンズにお声掛けいただいたのは何故ですか？
K様：最初は、税理士さんが紹介してくれた大手不動産会社に話を聞いてみることにしました。手残りの計算などもしてもらいましたが、担当者の方の話を聞いてもあまり信頼感が湧かず、売るかどうか悩んでいたところ、４月頃に毎月届くストーンズプレスでバードさん（ストーンズの売買部門）のチラシを拝見し、問い合わせてみることにしました。これまでマンションの建築から管理まで、すべてストーンズさんにお任せしていましたので信頼感がありました。
ストーンズ：ストーンズに頼もうと思った一番の理由は？
K様：高く査定していただき、税金についてもしっかり調べていただいたことで納得することができました。また、売り物件のエリアに密着した不動産会社さんなので、税理士さんに紹介いただいた大手不動産会社さんとは提案内容も説得力も違いを感じました。ストーンズさんとは長いお付き合いなので信頼はしていましたが、『本当にその金額で売れるのかな！？』という気持ちも正直ありました。また、買主をストーンズさんが見つけた場合は、売主から手数料を取らないという新たな試みにメリットを感じ、任せることにしました。
ストーンズ：実際にストーンズに売買を任せてみてどうでしたか？
K様：値下げもせず、高い金額で売却でき、且つとても良い方に購入いただいて大変満足しました。以前、大手不動産会社さんからは『アジア圏の方が物件を高値で買ってくれそうです』という話もいただきましたが、ゆかりのある土地で、物件周辺には知り合いもたくさんいます。もし、海外の方が購入して、トラブルなどがおきて近隣に迷惑をかけるのは避けたかったので、できるだけ納得いく方に買ってもらいたいと常々思っていました。そんな中、ストーンズの管理オーナー様を紹介いただきました。購入していただいた方は、ストーンズのプロデュース物件のコンセプトや立地に惹かれ、購入を決意したと伺いました。私自身、売買契約で買主様にお会いした際、『この人だったら！』と直観的に感じたことを思い出します。３ヶ月という短い期間で、いい買主様にめぐり合い、本当にいい取り引きが出来たことに感謝しています。今後もストーンズさんが管理を引き継ぎ、入居者の方が満足してお住まいいただけたらとても幸せです。知り合いにもストーンズさんを薦めたいと思いました。
ストーンズ：ありがとうございました。
K様とは、当物件を新築プロデュースさせていただいた頃からのお付き合いですが、今回、新たな売買の仕組みにチャレンジし、お客様第１号となっていただけました。そして、K様の資産を少しでも高く売却できたことを大変嬉しく思います。所有物件の売却をご検討のオーナー様は、是非一度ストーンズにご相談ください！最大限のお手伝いをさせていただきます。
新築プロデュースの内覧会開催！
11月24日（金）・25日（土）に、内覧会を開催する『クラインズえん』は屋根一体型の太陽光発電システムがついたZEH賃貸アパートです！【ZEH（ゼッチ）】とは、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（Net・Zero・Energy・House）の略です。住まいの高断熱化、高効率設備の導入による省エネと、太陽光発電などの創エネと消費するエネルギーのプラスマイナスゼロを目指し、CO2の大幅な削減を実現する住宅のことです。2024年4月から住宅を賃貸する際に『省エネ性能ラベル』を表示することが努力義務になることから、近年注目されております。
今回のオーナー様は、大手ハウスメーカーでのアパート建築を希望されていた方でした。通常、ストーンズは競合する物件との差別化を図るため、オーダーメイド賃貸をご提案しています。ハウスメーカーで建てる際はパッケージ賃貸となってしまうため、なにか差別化できないかと考え、屋根一体型の太陽光システムが可能なハウスメーカーをご提案しました。
当物件においては、蓄電池がないため、日中の電力を貯めて余った分を売るという仕組みではありません。日中にパネルから得たエネルギーをそのまま電力として使うため、昼間に使用する頻度が高い人程、電気代がお得となります。赤ちゃんや未就学児がいる家庭、常に在宅ワークの方など効率よく使えた場合、平均5000円／月 電気代が安くなるというデータが出ています。また、各世帯にHEMSというモニターを導入することで、電気の使用量が『見える化』されているので、エコが身近になる生活が楽しめます。
エネルギー効率という今までとは違った差別化のプロデュース物件となりますので、内覧会にぜひお越しください！
家賃滞納発生！家賃の請求先は?
ストーンズ信用保証サービスは、ストーンズが管理している物件の入居審査と家賃の督促業務を担っています。今回は督促業務について、当社が実際に体験した事例をご紹介します。
以前、こんな滞納者がおりました。
当社：『お家賃の件でご連絡です。お支払がまだですが・・』
滞納者妻：『夫が出張でわかりません。』
当社：『では、旦那様に聞いて下さいますか？』
滞納者妻：『確認します。』
その後、一向に折返しの連絡が来ないので改めてご連絡すると、
滞納者妻：『夫が支払うと言っている。私に支払う義務は無いでしょ！』
この場合、皆様はどう対応しますか？夫からの連絡を待つか、それとも拒否している妻に継続的に督促をしますか？民法上、支払義務があるのは契約者・保証人・連帯保証人です。この三者以外には請求が出来ません。ですが、婚姻して共同生活をしている夫婦の場合、衣食住等に関わる日常的な買物や必要経費は、夫婦お互いに支払義務があります（これを『日常家事債務』といいます）。具体的に支払義務に当たるものとして、食料品や日用品の購入・水道、電気、光熱費等の公共料金・住居費用等の支払等があり、日常的に使用するもの、かつ収入に見合うものに支払義務があります。ギャンブルの借金や別居中に購入したもの等は、支払義務に当たりません。
今回の滞納話は、夫は出張中だが、関係は良好で妻にも一定の収入がありました。この場合、家賃支払いは日常家事債務により『妻も支払義務がある』ということで、妻へも請求が可能です。そのため、『日常家事債務』を理由に妻へ家賃の督促を行い、しっかりご入金いただきました。
このように、ストーンズ信用保証サービスでは知識や経験をもとに日々の家賃督促業務に取り組み、結果として家賃回収率99％以上を誇ります。引き続き、オーナー様に安心していただけるよう、最新の法律などをキャッチアップしながら業務に取り組んで参りますので、家賃回収などでお困りのオーナー様がいらっしゃいましたらお気軽にご相談ください。
皆さまご存知の通り、現在、世界規模での物価高が続いています。日本においてもこの3年間でガソリンは、１リットルあたり45円（43％）も値上がりし、人件費の指標となる全国平均最低賃金は902円から1004円と102円（11％）も値上がり、また１棟マンション・アパートの価格の指標となる不動産価格指数は30％も値上がりしました。
ただ、残念ながら家賃は変わりません。
これは、経済的合理性が保てておらず、矛盾した状態です。なぜなら、賃貸経営をする上でのコスト（建築費や修繕費、また原状回復費用など）は上がってるのに、売上が上がってないわけですから。しかも、現在の物価高は一時的な話ではありませんので、今後ますますコストは上がっていきます。そうするとますます収支が悪くなります。なので、なんとかして家賃を上げなければいけません。
ただ、日本の法律上、入居中のお部屋の家賃を上げることは簡単ではありません。一般的な契約では、借主の同意がないと家賃の値上げはできません。更に、借主が拒否した場合には『法定更新』という同条件で無期限に更新されるリスクまであります。
また、我々管理会社としても、管理費が収入になるため家賃が上がらないと売上が上がりません。また、ガソリン代や人件費が増える中では収支は悪くなります。正にオーナー様と一心同体なわけです。
ここ数年、この問題をどのように解決すべきかを悶々と考えているのですが、ストーンズの採用している定期借家契約を活用することで活路が見いだせるのではないかと考えるようになりました。具体的にどのように実施するかは物件ごと異なるので、この場での広報はできませんが、『ストーンズだからできることでオーナー様に貢献できる！』と今からワクワクしております！どんな時代においても、オーナー様の頼れるパートナーになれるよう、企業努力を続けて参りますので、引き続きご愛顧のほどよろしくお願いいたします。
ストーンズに管理を依頼していただいた
オーナ様のお話です！
STONE'S PRESS 2023年過去記事
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