増え続ける在留外国人
東京オリンピック・パラリンピックまであと約３ヶ月になりました。観戦チケットの抽選が始まるたびに応募していますが、こどごとく抽選から外れている平泉です（泣）
さて、オリンピック開催に向けて各部門でインバウンド対策が進められています。年々、訪日外国人が増え、今年の予測は4,000万人だそうです。訪日外国人が増えるとともに、外国人労働者も増加傾向にあり、必然的に在留外国人も増えています。法務省の統計によると在留外国人の数は「273万1,093人」です。（令和元年６月末までの集計）
都道府県別でみると、東京、愛知、大阪に次いで神奈川県は４番目に外国人人口が多いエリアとなっています。
二子新地店では毎月契約に至るお客様のうち約３割が外国人となり、お隣の二子玉川にある楽天本社がその理由のひとつといえます。以前までとは違い、外国人入居者が特別な存在ではなくなる時代が迫ってきていると思います。
しかし、未だに外国人不可という物件は多く、外国人であるだけで物件を借りることができないという問題があります。外国人居住者というと、あまり良いイメージをもっていない方もいらっしゃるかもしれませんが、外国人入居者を受け入れるメリットもたくさんあります。例えば、上述のように、外国人の受け入れが難しいという物件がまだまだあるため、一度居住すると、比較的長期間借りていただけたり、同様の理由から、築年数が経っていたり、立地条件のあまり良くない場合でも契約に至ることが多いことも挙げられます。
一般的に外国人の入居者は、ビザの関係もありトラブルを起こさないよう日本人以上に「気を付けている方が多いと感じます。トラブルに巻き込まれた場合、異国の地では外国人というだけで不利になるケースもあるからです。しかしストーンズグループはでは、外国人専用の保証会社を利用するなどして、万が一のトラブルにも対応しています。
外国人を受け入れることにより、空室対策にも繋がりますので、是非ご検討してみてください。
いよいよスタート！民法大改正！
今月１日、民法の中の「債権法」と呼ばれるる部分（契約など）が約１２０年ぶりに改正され施工日を迎えました。日本の法律の中で最も条文数が多い民法。今回は、そのうち約２００項目が変更となるため大改正といわれています。その中でも賃借権に関わりのある大きな変更が保証のルールです。そこで、今回は特に影響が大きい「極度額の定めのない個人の根保証契約は無効」という新ルールの一つについて賃貸借を想定しながらご紹介します。
まずはじめに、賃貸借の保証契約は「根保証契約」かつ「連帯保証契約」という特徴があります。わかりやすい保証契約の一例としては、１０００万円のお金の貸し借りを保証するような契約が挙げられます。一方、賃貸借では、契約時にどれだけの金額を保証するのかが分からない「賃貸借契約で生じた債務」という範囲を保証する契約で、これが「根保証契約」といわれています。また、賃貸借では、保証人より責任の重い連帯保証人を求める「連帯保証契約」が広く採用されている点、連帯保証契約に限らず保証契約は貸主と連帯保証人が直接契約するため、知貸借契約には付随しますが「別の契約」であるという点を押さえると理解がし易いかもしれません。
そして、これに連帯保証人が個人の場合は「極度額」を定めるという新ルールが加わりました。極度額とは上限額のことで改正前は無制限でしたが、今後の契約書類には「連帯保証人の負担額は〇〇〇万円を極度額とする」というような定めがないと無効になります。
実務としては、もし保証契約が無効となった場合でも、賃貸借契約は別の契約であり有効という点を押さえ。①未払いリスクと空室リスクのバランスを取りながら上限額をいくらに設定するか。②今後はどのように未払いリスクに備えるか。③改正前の賃貸借契約が満期を迎えたときに連帯保証契約が「無効」とならないよう賃貸借契約を更新することなどがポイントとなります。
今回は、保証の一部についてのみ触れましたが、数ある改正項目に対応する際は、契約書の目的（紛争を未然に防止する）、改正項目、合意があれば変更できる法律か（任意規定）、合意の有無すら問わず適応される法律か（強行規定）などを踏まえ契約書の見直しを行うこと。また、施工日以降も業界の課題となるあいまいな改正箇所があるため、トラブルが生じた際に悩まないよう予め対応方法を想定しておくことが大切です。
この度の民法改正については、今後の新型コロナウイルスによる動向にも気を配りながら「管理会社目線のわかりやすいセミナー」を開催してオーナー様と大切な項目を共有する場を設ける予定です。開催の目処が付きましたら改めてご案内を差し上げますので是非ご参加ください。
STONE'S PRESS 2020年過去記事
