STONE’S PRESS 2022年10月号 – 株式会社ストーンズ本店

新・溝の口店！

　2022年４月７日に、ストーンズ溝の口店は溝の口駅前に店舗を移転しました。以前よりも、より駅近で人通りの多いポレポレ通り沿いに店舗を構えたことで、お客様のご来店数は何と！昨年の約2倍となりました。

近年のお部屋探しはインターネットを利用して、SUUMOなどのポータルサイトから問合せをし、予約を取ってご来店される方が大半を占めます。しかし、今でも予約をしないでご来店される方は多くいらっしゃいます。店舗前を通りかかった方が、何か良いお部屋はないかな？とふらっと立ち寄られたり、すぐの引っ越しではないが今後の参考のために資料だけ欲しいとお越しになられる方などです。

そのような方々は、すぐにお申込みされることはありませんので、不動産会社によっては予約なしでのご来店を嫌がることもありますが、ストーンズでは全く問題ありません。お客様のご相談を親身にお伺いし、こちらからも提案をさせていただき、時には仕事とは全く関係のない話で盛り上がり、お客様と本音で語り合える関係性を築いていくのがストーンズの営業スタイルです。そして、お部屋を決めて終わりではなく、ご入居後も相談を受けたり、数年後に家族が増えたからまた引っ越したいと再度ご来店をいただくこともあります。

　お客様の人生に寄り添えるお店を目指してこれからも頑張っていきたいと思いますので、ストーンズ『新』溝の口店を今後ともよろしくお願いいたします。

再募集時の『部屋作り』

　時代や生活様式の変化により賃貸における設備条件のニーズは年々変化をしています。今回は、ストーンズが再募集時にご提案する『部屋作り』についてご紹介します。
　ストーンズでは新たに『タウンナビシステム』というサービスを導入しました。『スマサテ』（家賃査定時に使用している査定ソフト）の新たな機能で、物件情報を入力すると、街ごとの情報からエリア別の紹介ガイドが作成できるサービスです。
　活用事例として、対象物件周辺にスーパーやコンビニがない場合、入居者様はネット注文することが多くなると予想できます。

その際には宅配ボックスの導入をご提案することで入居者様のニーズに応えることができます。その他の例として、その地域の女性単身比率が高ければ、女性をターゲットにした明るめの壁紙で部屋をデザインしたり、TVモニターホンを設置することで防犯面に配慮された物件にするというご提案をします。全国賃貸住宅新聞が毎年発表する『この設備がなければ入居可決まらない』設備ランキング（別表）も参考にしつつ、物理的なことや予算の都合上などの理由で設置できない部屋もあるため、『タウンナビシステム』を使った活用事例のようにエリアや入居者ターゲットに合わせ、ご提案内容の優先度を見極めています。こうして立地や設備などの諸条件を整えた後、『スマサテ』を使い家賃を査定することで早期契約を目指します。
　解約の際には、適切な物件設備および家賃設定による『部屋作り』のご提案をさせていただきます。

いまさら聞けない民法改正

その十一
賃借物の一部滅失等による賃料の減額等（民法611条）

　さて、今回は３回にわたり連載させていただきました民法611条の最終回です。今回は、貸室の「設備」に不具合が生じて電気・ガス・水道が使えない、トイレ・お風呂・エアコン・テレビが使えないという場合の対処方法についてご紹介させていただきます。法改正を知ってか、ストーンズでも賃料の減額を請求してくる入居者様の事例が増えていますので必見です。
　まず、この場合は、民法611条やその他の法律に、どの設備に不具合があった場合、いくら減額すべきかという具体的な定めはなく、また国はガイドラインも作成をしていません。

そのため、実務としては対応が難しく、以下（公財）日本賃貸住宅管理協会が作成した『貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン』を参考にして対処することが主流となっています。

　上記の賃料減額割合は、単位が１ヶ月となりますので、実務としては日割計算をすることが多いです。詳しくは、ガイドラインに使用方法、計算例、使用上の注意事項などが記載されていますので、是非１度ガイドラインを直接ご確認いただくことをオススメします。

　また、この場合の実務的なポイントは『代替手段・代替品の提供』をすることで、それにより賃料減額や感情的なトラブルを回避できたりします。具体的には給湯器が故障した場合には、お風呂代・空室の利用などを、エアコンが故障した場合には、扇風機・暖房機器などを提供することです。本紙を参考に入居者様との良い関係づくりにお役立ていただければ幸いです。

館銘板のリニューアルをしませんか？

　ストーンズでは、日々物件をより良くするためのご提案をしています。物件を訪れた際、一番目につくものはというと…『館銘板』です。古いまま、文字が薄くなってきているものや錆び付いているものもよく見かけます。館銘板にはさまざまな種類があり、材質によって耐用年数も違います。アパートやマンションの雰囲気に合った素敵な看板がついていることで、お住まいの方や内覧する方に、清潔感や『手が行き届いてる』安心感を与える効果もあります。館銘板はいわば、【物件の顔】とも言えます。他にも、同じようなアパートが並ぶエリアでは、わかりやすい場所に設置することで、宅配業者や郵便局の方も迷わずにたどり着けるという役割もあります。

　館銘板もインターネットで簡単に注文できる時代ですが、決まったフォントしか選べないことがほとんどです。ストーンズではデザイナーによる世界に一つだけの館銘板を作成します。現調～設置まで一貫して行いますので、『そろそろ考えてみようかな？』という方はぜひストーンズまでお声掛けください。

賃貸専門不動産会社ならではの保険、売買、相続の強みがあります

　ストーンズでは損害保険業務も行っていますが、先日あるオーナー様の自宅・賃貸併用マンションの火災保険の更改をしたときのエピソードです。
　その際、税金の話になり、オーナー様は『地震保険は所得控除できるけど、火災保険は経費にならないよね？』とおっしゃいました。
　確かに自宅部分はその通りですが、賃貸部分は火災保険も地震保険も経費になることをお伝えしました。これまでは火災保険を経費にしてこなかったそうです。来年からは税金が若干減少することを期待しますが、賃貸経営を上手に進めるには税金や経費に対する細かい目配りが大切だと感じます。

　さて、当社は賃貸不動産の専門会社ですが、賃貸不動産に関わる不動産の売買や相続手続き業務も行っております。例えば、売却によって生じる譲渡所得税や相続税の相談、また確定申告時に経費扱い出来るか否かなど、ファイナンシャルプランナーや相続支援コンサルタントが必ず隅々までチェックしています。また、譲渡所得税の場合は、売却を進める上で弊社の担当者が把握している細かい経費が抜けていないかをチェックします。
　相続税の場合は、遺産分割などについて打合せを重ね、ご家族が円満に相続できるようにご提案します。さらには、二次相続も含め相続税負担を減少させられる方法がないかを検討します。税理士だけではどうしても依頼者が提出した情報からしか税金を計算するしかないため、当社がフォローすることにより、より良い結果になることが数多くあります。

　ストーンズは賃貸の仲介や管理業務の活動が前面に出ていますが、不動産売買や相続支援などオーナー様の不動産全般のニーズにも力を入れていますので、お気軽にご相談いただければ幸いです。

入居審査のチェックポイント　その②「入居審査」

　ストーンズ信用保証サービスが取り扱う家賃回収業務の回収率は99％です！この高い回収率を維持するための取り組みとして、前回の『保証会社の歴史と保証範囲のお話』に引き続き、２回目のテーマは『入居審査』です。

　まず、申込書類では、各身分証の『数字』のチェックは怠らないようにしています。
　最初にチェックするのは運転免許証です。見るのは色ではなく『数字』です。中段にある12桁の数字が重要です。最初の２桁は取得地（都道府県）を番号で表しており、その次の２桁は取得した年度です。中でも重要なのは最後の下１桁で、再発行の回数を表記しており、１→再発行１回、２→２回と続きます。免許証は財布などと一緒に紛失するケースもあり、何回も落としているとルーズな印象を受け、家賃支払や契約書類の返送等もルーズなのでは？と判断し、回数が多いとお断りしています。

　続いて国民健康保険です。こちらは有効期間に注目です。各自治体で多少違いますが、基本的に有効期間は『１年以上』です。この期間が１年未満の場合は、保険料を滞納している可能性が高いです（引越や転職の場合もありますので、詳しくは各自治体HPへ）。保険料を滞納していれば家賃も・・と考えられます。
　この他にも会社の規模や従業員数や雇用形態を細かく分類して、100項目以上の審査基準を独自に設けており、不良入居者を事前に排除できるよう目を光らせています。
　これは何と云ってもオーナー様の不安を出来るだけゼロにすることが目的の一つでもありますが、一方でストーンズで入居させた入居者様が万一不良入居者となった場合の家賃の取り立て、場合によっては立退きなどの大きな手間を防ぎたいというストーンズ側の目的でもあります。

　オーナー様の利益はストーンズの利益。審査を緩くして契約を優先する不動産業者が多くなっていますが、ストーンズはこれからもたくさんの優良な入居者に喜んでいただける管理会社を目指していきたいと考えています。

入居者様の満足度向上が賃貸経営の大きな財産！

　ストーンズは、管理会社には比較的珍しく、自社内にメンテナンス部署があります。今回、そのメンテナンス部署がどのような業務を行なっているかをご紹介いたします。

　一般的な賃貸管理会社は、オーナー様を担当する営業スタッフが、お部屋の査定から仲介業者への営業、入居者様の対応、建物の保守や提案等、すべてを行なっています。もちろん、営業スタッフの専門外の内容については、業者に指示を出し対応を依頼しているはずですが、その営業スタッフ個人の能力によるところが大いにあります。ストーンズでは、オーナー様の資産を守る資産管理部（営業）と入居様の生活を守るメンテナンス部がタッグを組んで、オーナー様の大切な資産と入居者様の安心・安全な生活をお守りしております。

　弊社のメンテナンススタッフは、できる限りの室内修繕を自分たちで行います。例えば、水栓の水漏れ修繕（パッキン交換）・網戸の張替え・扉の建付け調整・鍵交換など室内で起きている簡単な作業などです。入居者様から連絡が入った際に、状況を詳しくヒアリングすることで必要な材料・部材・人員を確保すると共に、日程調整まで行うことができます。室内修繕の知識を持っているスタッフが対応をするため、一度の訪問で入居者様の不満を解決できるように取り組んでいます。この取り組みの結果が迅速な対応に繋がり、他管理会社との違いのひとつになっていると考えております。
　
　管理会社を選ぶ際には、建物や室内などメンテナンスに関する対応の各社の違いについても忘れずにご確認ください。ストーンズでは資産管理部とメンテナンス部のチームワークで、入居者様の生活の安全を守る為、日々邁進しています！

３点ユニットバス物件でできるへやリノとは？

　今回【へやリノ】した物件は、溝の口駅から徒歩19分、RC造約18㎡のコンパクトなワンルームです。
　当時、３部屋空室があり、ソフト面で初期費用減額などの条件変更やフォトステージングを実施していましたが、内２部屋はなかなか決まらない状態が続きました。お部屋が決まらない大きな要因は駅から遠いこと、また、ハード面として３点ユニットバスであること、さらに洗濯機置き場がバルコニーにあることだと考えました。立地は変えられませんが、設備に関してはデザインとアイディアが優れている【へやリノ】で解決できると考え、バス・トイレの分離と室内に洗濯機置き場を移設する工事をすることになりました。
　では、当物件でできる【へやリノ】はどんなものなのか・・・。バス・トイレは、元々あるUBスペースにそのまま入る製品に交換し、洗濯機置場は収納の半間を利用し造作しました。

バス・トイレの分離

クローゼットは狭くなりましたが、扉を付けずオープンにすることで家具のレイアウトも自由にできます。ただ、室内に洗濯機置場を移設するだけだと味気ないので、工夫したのは大工さん手作りの目隠しルーバー！本物の木があるだけで、空間に暖かみが出ます。駅から離れているデメリットを逆手に、男性が好みそうなデザインに仕上げました。賃料は5,000円アップし、工事完了後３週間で成約となりました。

　３点ユニットバスは、バブル期に建てられた物件に多く、建て替えを視野にいれることもあるかと思います。ただ、オーナー様によっては建て替えではなく、なるべく現在の資産を活かし、賃貸経営を行いたいとお考えの方もいらっしゃると思います。そんなオーナー様にとってストーンズの【へやリノ】は強い味方です。その物件の持つ特性、周辺環境、ターゲット層などを加味した上で、家賃UPして決められる最適なご提案をさせていただきますので、ぜひお気軽にストーンズにご相談ください。