STONE’S PRESS 2021年6月号 – 株式会社ストーンズ本店

エアコンは夏を迎える前に交換を！

エアコンは夏を迎える前に交換を︕

　　近年の日本の夏は暑く、高温多湿の気候により、エアコン無しでは、室内にいても熱中症にかかる危険性があります。いわばエアコンが無ければ夏を乗り切れない状況です。夏場にエアコンが故障してしまうと、エアコン業者が繁忙期のため、すぐに手配できないことがあります。また、メーカーが部品を保有している期間も製造完了後9年間のため、古いエアコンは修理ができないことも多いです。そのため、夏場にエアコンが故障すると、1〜2週間くらいエアコンが使用できない事態が発生してしまいます。

　また、民法改正で『一部滅失等による賃料の減額』がより明確になりました。エアコンであれば4日以上使用できない状態が続くと一律で5,000円の減額となります。しかし入居者様は、お金をもらえても不便を強いられれば良い気持ちはしないでしょうし、オーナー様も家賃の減額は経済的な損失になります。

　オーナー様の立場からすれば、『設備はできる限り長く使い、故障したら交換すればいい』と考えると思います。しかし夏場にエアコンが故障してしまうと、業者は繁忙期のためにすぐに対応出来ない場合があります。一般的なエアコンの耐用年数は、10年といわれます。耐用年数を過ぎたエアコンは、夏を迎える前に交換することをお勧めします。
　安定した賃貸経営を行うためには、入居者様に快適で長く入居してもらうことが重要になります。是非一度、ストーンズまでご相談下さい。

今さら聞けない民法改正

いまさら聞けない民法改正　vol.2

敷金（民法622条の2）

　今回のテーマは『敷金』です。なーんだ敷金か！と思ったそこのオーナ様。たかが敷金、されど敷金です。　

　ひとまず結論からお話しますと、民法は改正されましたが『敷金』の実務的な取り扱いついて変更はありません。では何が変更されたのかといいますと、改正前は『判例（過去の判決の事例）』がルールとして適用されてきましたが、改正後は『民法(622条の2として明記)』がルールとして適用される点に変更がありました。

　また、改正民法において敷金は『いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる借主の貸主に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、借主が貸主に交付する金銭をいう』と明記されたことにより、『担保が目的』であれば保証金など名目を問わず法的には敷金で統一されました。

　その他にも、

① 敷金は契約が終了し、明け渡しを受けた後に返還しなければならない（明け渡しの先履行）。

② 敷金は借主が適法に賃借権を譲渡したときに返還しなければならない。

③ 貸主は借主が賃貸借に基づく金銭債務を履行しないとき、敷金をその債務の弁済に充てることができる。

④ 借主は貸主に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求できない、などが定められています。

　この基本を押さえておくことで、借主より『〇月〇日に解約するので退去前（または退去と同時）に敷金を返して欲しい』、『今月はお金がないため滞納賃料に敷金を充当して欲しい』という契約中のよくあるリクエストに対し、戸惑うことなく対処できるようになります。

　後日にトラブルへと発展することがないよう基本を押さえ上手に立ち回ることがとても大切です。

Welcome to STONE’S！

Welcome to STONE'S！

　オーナー様が管理会社を選ぶ際の決め手は何でしょうか？ネームバリュー、全国チェーン、管理会社のエリア、家賃査定、建物保守等々、様々な視点があるかと思われます。今回は、”人（=スタッフ）”の対応が良かったことが、弊社を選ぶキッカケとなった担当冥利に尽きるとてもうれしい事例です。
　と、言いますのも、オーナー様は別の管理会社にも同様に相談に行かれていて、そこでの対応が良くなかったとお話をされていたからです。

　具体的なご相談は、2つありました。ひとつ目は家賃査定です。この物件はサブリース契約をされていて、その際の低い家賃査定に非常に不満をお持ちでした。弊社では、AIによる賃料査定とスタッフの経験値による加減をする査定をしています。そうして募集をした結果、お部屋にもよりますが5,000円の家賃アップで成約をしています。

■ 物件住所：川崎市高津区　
■ 物件概要：RC造26戸室

■ 間取り：１R

　ふたつ目は、退去後のリフォームです。以前の管理会社は、退去後のリフォームが中途半端で良くなかったとのことです。管理会社それぞれのやり方があると思うのですが、入居者目線でのリフォーム提案ではなかったのではと考えられます。

　当然、弊社では退去後には、必要なリフォームをしっかりとご提案させていただいております。その結果、オーナー様から『前よりリフォーム代が高くなったな・・・（笑）』という一言もいただきましたが、結果としては家賃を上げたうえで、入居者もすぐに決まり、オーナー様にはご満足していただけました。

　こちらの物件は、オーナー様の想いやこだわりが随所に詰まった建物です。担当者は、『建物の保守や維持管理にもちゃんと対応していくことで、オーナー様の期待に応えていきたい』と、力強く語ってくれました。

ストーンズのリノベーションページが新しくなりました！

　　昨年、ストーンズのオリジナルリノベーションブランドを立ち上げ、実際の事例などを記事にて皆様にお伝えしてきました。管理会社だからこそできる提案を皆様にもっと知って頂きたい！ストーンズの新しいリノベーションブランドである『かべリノ』（外壁リノベーション）、『へやリノ』（室内リノベーション）、『リノズ』（ストーンズセレクトのワンポイントリノベーション）の詳細をご覧いただけます。