STONE’S PRESS 2021年3月号 – 株式会社ストーンズ本店

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この冬のリクエストランキング

　不動産業界では、一般的に入居者様からの問い合わせを『クレーム』と呼んでいます。しかし、ストーンズでは『クレーム』とは呼ばずに『リクエスト』と呼んでいます。
　『クレーム』という言葉は、不満や苦情を連想させ、ネガティブな思考になります。オーナー様の賃貸経営が安定するためには、入居者様に気持ちよく住んでいただくことが必要です。そのためには、ネガティブな思考で対応するのではなく、『入居者様のリクエストを叶える！』というポジティブな思考で対応することが必要と考え『リクエスト』と呼ぶようになりました。

　この冬のリクエストランキングは左記表になりました。最も多かったのが、水栓器具からの水漏れで、給湯器故障、騒音、エアコン故障が上位にあがっています。特に給湯器やエアコンなどの設備故障は入居者様の生活に大きな影響を与えてしまい、昨年度の民法改正により、家賃減額のリスクが発生します。そのため故障する前に交換することが重要で、退去時に耐用年数が過ぎている設備は、事前に交換することをお勧めしています。

　　入居者様に気持ち良く住んでいただくために、設備交換のように事前に対策をとっておけば、減らせるリクエストもあります。ただ、それでもリクエストを100％未然に防ぐことはできませんので、トラブルが発生した際には入居者様に『管理会社がストーンズで良かった！』と言ってらえるように、迅速で丁寧なリクエスト対応を実施し、オーナー様の賃貸経営をサポートいたします！

管理会社の優劣が安定経営の分かれ道

建築現場レポート日誌

　現在工事中のストーンズプロデュース新築物件の現場状況をお伝えします！

　今回の計画地には、築30年を超えるアパートが建っていましたが、原状回復や建物修繕に費用がかかり、空室も目立ち始めたため、建替えを行うことになりました。
　昨年末より、工事が着工していますが、計画地は地盤が悪く、建物荷重による不同沈下の可能性がありましたので、建物本体の工事前に柱状改良工法による地盤補強を行いました。1月から基礎工事が始まり、根切り、配筋工事、コンクリート打設まで完了しており、3月上旬に上棟予定です。

　ストーンズでは、賃貸事業に特化した強味や経験を活かして、新築プロデュースの企画、設計を行っています。今回の計画地は駅から近い立地ではないため、満室経営を実現させるためには他の物件との差別化が必要でした。そこで、アウトドアリビングや多目的スペース、DOMA（土間）など普通の物件とは一味違う付加価値を取り入れた物件をプロデュースしました！今回、ご紹介した物件は6月末に竣工予定です。内覧会も予定していますので、ぜひ一度、工夫を凝らしたストーンズプロデュース物件をご覧ください。　　　　

　今や、賃貸市場は部屋余りの時代となり、空室対策も基本的なこと（適正家賃、ネット掲載や掲載写真など）だけではなく、その部屋にあった様々な対策が必要になっています。空室などでお困りごとがありましたらお気軽にご相談ください。

地の土とセメント系固化材を混合して、地盤内に柱状の補強体を築造します。その上に建物を建て沈下を防ぎます。

Welcome to STONE’S！

Welcome to STONE'S！

　『空室』は賃貸経営の数ある課題の中でも一番と言っていいくらいの課題です。今回、ご紹介する事例の物件は、人気な世田谷エリアのマンションでしたが、ストーンズで管理する前は、12戸室中4戸室の空室がある状態でした。　　　　　　　　　　　
　ストーンズにご連絡いただいたキッカケは、ストーンズの管理オーナー様のご紹介でした。空室対策に対する取り組みとして、経験や感覚値だけに頼るのではなく、ビックデータを活用したAI家賃査定をすることや、リノベーションを手掛けていることに共感していただき、管理契約をする運びとなりました。
　実は、オーナー様はもともと自主管理をされていて、以前より入居者様目線でリフォームする方でしたので、管理契約する際に『ストーンズのリノベ提案を見てみたい』と、ひと部屋リノベーションすることになりました。　　　　　　　　

■ 物件住所：世田谷区用賀
■ 物件概要：鉄骨２F建て　
■ 間取り：１K・12戸室

　以前の間取りはネット検索でマイナスとなる室外洗濯置場、3点式ユニットでした。それを室内洗濯機置場、バストイレ別にした他、収納棚、室内物干し、ダウンライトなど、ネット検索でのマイナス面をカバーしつつ暮らしやすい部屋作りに。（今月号に、その事例が掲載されています）その結果、リノベーションをした部屋は工事完成前にもかかわらず入居者様が決まりました。　　　　　　　　　　　　　　　　　

　当初、オーナー様は、空室が続いているのは物件が古いからであり仕方が無いと考えていましたが、室内や物件まわりの提案と改善を実施した結果、短期間で『満室』となり驚かれていました。
　担当者に当時の印象を尋ねると、『隣家からの落ち葉が凄く、物件の通路や階段などの吹き溜まりに積もった、信じられないくらいの量の落ち葉を回収しました。現在は管理となり定期的巡視や清掃ができているので安心しています。』と、定期巡視の重要性を語ってくれました。

ストーンズ外壁リノベーション

カラーリングで付加価値プラス！Part2

　前号のかべリノの記事では、大規模修繕の際の外壁塗装で原状回復工事だけで済ませるのではなく、新たなカラーリングにして物件をリニューアルしましょうというお話をしました。その後、とても多くのお問い合わせをいただいたため、最近完成した新たな事例をご紹介します。　　　

　両側を建物に挟まれていて、正面しか見えないアパートです。ちょうど、外壁のタイルの目地の部分を境にホワイトとネイビーに塗り分けをしました。ツートンカラーにすることで、落ち着いた色合いながらもメリハリのある印象となっています。照明もすべてLEDにし、表の照明は可愛らしいアイアン調のものをセレクトしました。　　　
　『かべリノ』とは、ストーンズ在籍の専門デザイナーと建築士がひとつひとつの物件に合った付加価値の向上をご提案する外観リノベーションのブランドです。数年後だけど、ちょっと考えたいなという方もぜひご相談ください。

帰りたくなる家

　　11月からストーンズで管理となった物件で、管理開始と同時に１部屋退去することになりました。オーナー様は、以前から、バストイレ別の工事など、入居者目線でのリフォームに積極的でしたが、『ストーンズでは、どんなリノベ提案をするのか見てみたい！』ということで、ご提案を行うことに。
　今回のプランニングのポイントは、募集にプラスとなる水回りの一新と、洗濯機置場やトイレに棚を設けるなど細かい工夫です。玄関横の空間は狭いため、靴箱がありませんでした。この場合、『シューズすきまくん』が大活躍！扉にあるミラーで廊下が広く感じます。お部屋は水廻りを拡張したことで狭まりましたが、それでも9.3帖確保できており、インテリアの配置も楽しめます。ターゲットは男女どちらも想定できるため、偏りのないシンプルでナチュラルなデザインを目指しました。アクセントクロスはネイビーで仕上げ、シンプルながらも締まりのある空間としました。ダウンライトを新たに設けることで、内見時の印象も違いますし、スッキリオシャレ空間に！賃料は２万円アップし、工事完了前にお申込みとなりました。