STONE’S PRESS 2021年8月号 – 株式会社ストーンズ本店

カクニン！手元に保険証券ありますか？

カクニン︕ 手元に保険証券ありますか︖

　　残念ながら、今年も各地で豪雨による災害が発生しました。７月の熱海の土石流は衝撃的でしたが、近年は台風のみならず、梅雨の季節から災害に備えなければならない状況になっています。
　台風による損害、洪水などによる浸水、豪雨による土砂崩れは、火災保険の対象になります。これからに備え、今一度火災保険の確認をしてみてはいかがでしょうか。

　手順としてはまず、保険証券の有無を確認します。事故が発生した後で、加入していないことに気付く、あるいは、加入していても補償内容がわからないというケースは多々あります。保険証券がない場合は、心当たりの損保会社に問い合せます。それでも見つからない場合は、新たに火災保険に加入する必要があります。また、加入していても、補償が不十分な場合もあります。
　保険料を抑えるために、水災、地震保険、家財保険を外している場合は、補償の追加や契約のやり直しを検討した方が良いこともあります。2年前の台風19号では、川崎市の多摩川沿いでも床上浸水が発生しました。修繕費用は数百万円から一千万円超にもなりましたが、火災保険に加入していても、水災に加入していなければ全額自己負担になってしまいます。

　自然災害の増加に伴い、火災保険料は値上げが続いています。契約期間も、近々10年から5年に短縮されそうです。保険料を抑えつつ、補償を厚くするためには、契約期間も含めて、一度見直した方が良いと考えます。
　保険に加入していても、活用できていないケースも多々あります。当社で物件管理を行い、火災保険にもご加入いただいている場合、不測の事態が起こった時に、当社で保険を適用できるか判断し、スムーズに手続きを進めることができます。折角の保険料を無駄にしないためにも、保険の見直しなどをご希望の方はいつでもお声かけください。

リノッタ加盟店になりました

　この度、全国で加盟店数が500店舗以上になる全国No.１のリノベーションFCネットワーク『Renotta（リノッタ）』に加盟しました。賃貸経営とリノベーションのプロとして、オーナー様の課題解決と入居者様のニーズに応えることがこのリノッタの使命です。

　このリノッタの主な特徴は３つです。一つ目は『物件診断と改善計画と投資分析』でリノベーションによる投資効果の分析提案です。二つ目は『コンセプトデザインとリノベーション工事』で、賃貸住宅に特化したデザイナーがお部屋をデザインし、お部屋ごとにコンセプトのあるリノベーションを行うことで、他の部屋と差別化でき人気物件に大変身できます。三つ目は『CGで家具を配置し専用募集サイトへの掲載』で、バーチャルによる家具を配置し、それをポータルサイトやリノッタ専用募集サイトに掲載することで、より速い成約の実現を目指します。

　リノッタには、『カラーズ』（ライトリノベーション）、『シック』（ミドルリノベーション）、『ライフ』（フルリノベーション）の３商品があり、現在、資産管理課のスタッフでは、ダウンライトと13種類のアクセントクロスによるライトリノベーション『カラーズ』の提案準備を進めています。

　ご所有の物件で退去があった際には、担当者から提案をさせていただきますので、よろしくお願いいたします。

リノッタ『カラーズ』施工例

今さら聞けない民法改正

いまさら聞けない民法改正　vol.4

アパマン経営における極度額の目安
（民法465条）

さて、前回はオーナー様が『個人と連帯保証契約』を締結する際、改正民法では『極度額（上額）』を定めなければ無効となること。そして、実務では『連帯保証人の極度額は〇〇〇万円とする』と定めた書面での契約が必要となることについてご紹介しました。　

　そして、今回は極度額はいくらに設定すれば良いか？というお話をさせていただきます。アパマン経営をする上で、オーナー様が気を付けるべき大きなリスクの１つが『長期家賃滞納』です。一般的には、３ヶ月分を超える滞納が『長期家賃滞納』といわれ、契約解除の意思表示をしても借主が退去しない場合には、『明渡訴訟』や『明渡の強制執行』などの手続へと移行します。

　国交省の『極度額に関する参考資料』によりますと、裁判所の判決において、民間賃貸住宅における借主の未払家賃などを連帯保証人の負担として確定した額は、平均で家賃の13. 2ヶ月分（最大33ヶ月分）です。強制執行費用の平均は50.7万円。原状回復費用の借主分を１月分と仮定した場合、家賃を7.5万円（高津区平均）として計算すると約158 万円（家賃約21ヶ月分）となります。

　このあたりを踏まえ、全国にある多くの管理会社は、家賃の24ヶ月～48ヶ月で極度額を設定しています。極度額は、高ければ高いほどオーナー様は安心できますが、一方で極度額の金額を高くしすぎると空室が長期化する可能性も高くなり、公序良俗違反などで無効になる可能性も高くなるということで、24ヶ月分～48ヶ月分を目安に設定されることをオススメしています。

建築現場レポート日誌

5月末より工事が着工したストーンズプロデュース新築物件の現場状況をお伝えします！
　元々築35年ほどの戸建て賃貸でしたが退去が決まり、以前にもストーンズのプロデュースで新築を建てたオーナー様から『建替えて賃貸アパートにしたい』と相談がありました。計画地の敷地は20坪ほどですが、駅からは近いため、単身者層をターゲットとして、『長く住んでもらえる賃貸』をコンセプトに設計しました。

　具体的には、床衝撃音の低減対策（初の試み）・単身者に人気の階段で上がれるロフト・１階のテナント利用などを見据えた木造3階建てのプランになっています。
　アパートに住む以上、上下階への音への配慮は義務と言っても過言ではありません。しかし、お互い気を付けてはいても、入居者様の音に関する不満はなかなか解消されずに解決方法にお悩みのオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

　コロナ禍で家で過ごすことも多くなり、ストーンズでも例年以上に騒音に関する改善のリクエストが増えています。そのような中、今回のプランは各階が１世帯だけで隣り合う部屋がないため、上下階の床衝撃音の低減に対しての対策を行っています。上階側はフローリングの下に遮音マットと石膏ボードを敷き、下階側は免防震ゴムを用いた吊り天井という仕様です。音や振動を低減することで入居者様の快適な住環境を確保し、長く住み続けてもらいたいと考え、設計しました。

　ストーンズでは、賃貸事業に特化した強味や経験を活かして、専任の建築士やデザイナーが新築プロデュースの企画、設計を行っています。建替えをご検討されているオーナー様はぜひご相談ください。

ストーンズ一級建築士西脇　郁子

用賀店ＯＰＥＮ！

ストーンズプロデュース賃貸　「TRIONES」内覧会を開催しました！

現場日誌でもお伝えしていました、ストーンズ新築プロデュース物件『TRIONES（トリオネス）』が完成を迎え、６月 18日・ 19 日の２日間でオーナー様向けの完成見学会を開催しました。
　『トリオネス』はファミリー・DINKS向けの木造3階建てのテラスハウスです。近年キャンプを中心にアウトドアレジャーを楽しむ人が急増し、第二次キャンプブームと言われている中で、家に居ても気軽にレジャーを楽しめるように＋αの要素として『アウトドリビングのある家』をコンセプトにしました。
　眺望の良い北側にあるリビングから続く広いルーフバルコニーが一番の魅力です。また、２階部分は全てLDKで、縦長の形状を生かすため中央にキッチンを設けています。そのため、南側でも北側でも好みに合わせて、リビングとダイニングを入れ替えることができる面白い間取りです。さらに、南側と北側の両方に窓があるため、リビング・ダイニングに風が通る心地のよい空間になっています。

　ストーンズでは、プロジェクトに関わる多くの社員から意見を聞き、プランを作成しています。その結果、もともとは３LDKで始めたプランを２LDKに変更しています。２LDKにすることで空間に余裕が生まれ、多目的スペースや土間スペース、広いリビングなどの＋αな付加価値を取り入れることができ、一般的な３LDKよりも高い家賃で募集を行い、引渡し前に満室になりました。