STONE’S PRESS 2021年11月号 – 株式会社ストーンズ本店

相続した不動産、相続させる不動産の対策

　相続対策といえば、相続税の軽減対策や遺産分割対策がまず思い浮かびますが、不動産の正常化も重要な相続対策です。
　相続により引き継いだ不動産に問題があると、その不動産を引き継いだ世代も困ることになります。そのため、問題を解決し、次の世代に引き継がせることも、相続対策といえます。

　先日いただいたご相談は、相続した借地についてです。『地代が安く、土地の固定資産税を払うと、手元にお金が残らない。自分も困っているので、このまま子供たちに相続させたくない。できるだけ正常な状態にして、子供たちに引き継ぎたい。』というものでした。

　地代も更新料も、一般的に言われている相場よりも格段と安く、何を根拠に決めたのかはわかりませんでした。土地が余っていた時代に、土地を安く貸してあげたのかもしれません。
　相談者様は、子供の時に亡くなった親から相続したものなので、売却する考えはありませんでした。そこで、更新のタイミングに合わせて、地代と更新料の値上げ交渉を行うことにしました。
　これまでの経緯があるので、相場まで引き上げることはできませんでしたが、問題なくお子様に引き継げる状況になったと思います。

　不動産の問題は、今回のケースのようにスムーズに解決することの方が珍しいですが、ご相談いただかなければ何も変わりませんでした。不動産には、親族、隣人、借主など、複雑な人間関係が絡みます。民法や借地借家法、建築基準法、各税法なども把握する必要があります。不動産に問題があれば、裁判判例や他の事例などが解決の糸口になることもありますが、個人でそれぞれを把握することは難しく、どうしても問題を先送りしたくなります。

　解決の第一歩は、先送りせず、まずは当社のような不動産のプロに相談してみることだと思います。また、問題ないと思っていても、不動産のプロだからこそ気付く問題もあります。よくあることですが、相続税が心配という方の相続税の試算をしてみると、ほとんど相続税が掛からないことがあります。しかし、調査の過程で、土地が接道要件を満たしていなかったり、私道の持分を持っていなかったりするなど、別の問題が見つかることがあります。

　ストーンズでは相続税の軽減対策、遺産分割対策や、家族信託のサポートなどを行っており、ご相談は無料です。【相続した】または【相続させる】不動産で気になることがあれば、まずはご相談ください。

看板デザインはお任せください！

　こんにちは、企画広報室の山本です。先日、二子新地店の看板をリニューアルしました！企業理念である『賃貸を楽しくする』のメッセージを添えて、夜でも明るく目立つ看板になりました！
　ストーンズでは、看板のデザインから施工まで行っています。看板はその建物の顔になるため、古くなってきてリニューアルをお考えのオーナー様はぜひご相談ください！

今さら聞けない民法改正

いまさら聞けない民法改正　vol.7

オーナーから連帯保証人への情報提供義務

（民法458条の２）

　さて、今回はオーナー様が、借主の家賃の支払い状況など（契約履行状況）について、保証人から問い合わせを受けた際には、遅滞なく情報提供（開示）することが義務となりました（民法458条の２）、という改正民法のお話です。

これまで、借主の個人情報などについて、あくまで『第三者』である保証人に対し、開示してよいのだろうか？という問題が一部で生じていました。しかし、これでは保証人に対して、円滑に取引情報が提供されないため保証人は困ってしまいます。そこで、改正民法には、”債権者は保証人に借主の取引上の情報を提供しなければならない”という規程が定められました。
　アパマン経営を例にしますと、オーナー様は、借主の委託を受けた保証人に対し、保証人より請求があった際には遅滞なく契約履行状況（家賃・共益費・更新料・遅延損害金・違約金・原状回復費用・その他費用などの滞納の有無と滞納額）を開示する必要があります。なお、個人情報保護の観点から履行状況以外の情報は、不用意に伝えない方が良いでしょう。

オーナー様からすると義務が１つ増えたため後ろ向きな改正という見方もありますが、実務の現場では、借主が保証人に対し、正直に自らの支払い状況を教えていないという現実もあります。オーナー様は、保証人から連絡があった際には、借主に気兼ねすることなく情報を提供してやり取りできる機会と前向きに捉え、保証人と良好な関係性を構築されることをオススメします。

ストーンズ式『家賃滞納のノウハウ』教えます

　皆様、家賃保証会社についてどのような印象をお持ちでしょうか？『うちの物件では家賃滞納はしてないから大丈夫』・『連帯保証人が付いているから問題ない』とお考えの方も多くいると思います。確かに多くの借主様は問題なく入居しており、滞納はごく一部です。
　ストーンズでは管理物件総賃料に対して、毎月約1200万～1300万円（全体の５%～７％）の契約物件が滞納となっています。そんな状況でも、ストーンズの滞納案件を一手に担っているストーンズ信用保証サービスは、毎月99%以上の回収率を誇っています。

高い回収率を維持しているからこそ、オーナー様に対して100%の家賃保証が出来ているのです。では、なぜ高い回収率を維持・継続出来ているのか？そのノウハウをちょっとだけお話したいと思います。

①【滞納者への連絡は素早く！】
　支払い約束日から２～３日以内には必ず連絡をします（電話・SMS等）。あまり先延ばしをすると、すでに他の支払いをしていたり、別のことに使ってしまう可能性が高いからです。連絡手段として、SMSは特に開封率・視認率が高く、記録も残るのでとても有効です。
②【担当部署を一本化！】
　滞納者への連絡は専門の担当者が対応します。その際に、なぜ遅れたのか・いつ支払いが出来るのか・支払いの根拠は何か（給与、賞与等）、また今後は遅れないように注意喚起を行います。滞納初期から回収まで担当部署の一本化することでスムーズに対応できます。

③【的確なコンサルティングで改善！】
　滞納者の中には『来月まで待って欲しい』という方が大勢います。万が一次回の約束が遅れた場合に備え、期限を設けた誓約書を取り交わして待つことも積極的に行います。理由は、明渡訴訟の証拠として保管する事や滞納すると面倒だと思わせることで、抑止に有効だからです。
　滞納者に対する対応に正解はありません。弊社は、その方に合った対応をし、お互いの誠意を出し合い信頼関係が築ければ、より滞納抑止に繋がると思い対応します。このコロナ禍で仕事をなくし、滞納している入居者様やテナントには助成金などの案内もして家賃滞納を防いでいます。ストーンズ信用保証サービスは、流れ作業やAIではなく、人と人を繋げてより良い入居生活の継続を目指して、滞納解決コンサルティングを行っています。

ストーンズ新築プロデュース

　ストーンズプロデュースの新築工事が始まりました。現在、基礎工事が完了していて、来春に竣工予定です。
　計画地は落ち着いた住環境がひろがり、最寄りの駅からは都心へのアクセスが良い立地です。マーケティングデータによると、２LDK、３LDKは需要が供給を上回り、広い間取りが人気のエリアでした。そのために、ファミリー層をターゲットとして、在宅勤務の増加や4人家族もご入居できるように、部屋数が多い３LDKのテラスハウス、駐車場付きの物件を企画・設計しました。
　しかし計画地は駅徒歩15分以上のため、差別化が必要でした。そこで、理想の間取りや設備…あったらいいなを詰め込んだ住まい『ある家』をコンセプトにプランをデザインしました。

　具体的には、取り入れたい間取りアンケートを参考にウッドデッキ、高い天井、吹抜け、豊富な収納、部屋として使用できるロフト、パントリーなどを設けました。また、敷地形状に合わせて、くの字状に建物を配置して中央はゆったりしたコモンスペースを設けています。

　外観は片流れ屋根にグッドデザイン賞受賞の黒い金属サイディング（アイジー工業：SFビレクト）に一部木目調サイディング（ニチハ：トランディウッド）でアクセントを付けています。金属サイディングは遮熱塗料が塗られており、黒でも暑さの軽減できる商品です。木目調部分は紫外線で汚れを分解し、雨水で汚れを流すセルフクリーニング仕様になってます。